个人住房贷款利率现在是以贷款市场报价利率也就是 LPR 作为定价基准，银行会在 LPR 基础上加点形成最终执行利率，区分首套住房和二套住房，同时支持固定利率与浮动利率两种选择，存量已经办理的房贷也可以按照政策规则进行利率重定价，各地银行可以结合当地政策、借款人资质、房屋套数、贷款期限等因素确定最终加点数值，所有定价规则都要符合国家住房信贷相关管理要求，个人在申请贷款之前可以提前了解清楚 LPR 更新时间、重定价周期、加点是否长期保持不变这些核心要点，方便自己做好月供测算与资金规划。这套定价机制设计的核心目的，是让个人住房贷款利率能够跟随市场利率动态调整，不再沿用过去统一固定基准利率的模式，把市场信号传导到房贷业务当中，同时通过首套、二套差异化定价，落实分类调控的信贷导向，银行作为放贷机构，需要在监管划定的框架内自主定价，不能脱离监管规则随意设置利率，借款人则是结合自身征信、收入、首付比例、房屋套数等综合条件，匹配对应的利率方案。

一、核心定价基础 LPR 机制

• LPR 由全国银行间同业拆借中心每月公布，分为 1 年期 LPR 和 5 年期以上 LPR，个人住房贷款期限大多超过 5 年，主要挂钩5 年期以上 LPR
• 利率计算公式：执行利率 = 对应期限 LPR + 加点
• 加点数值在合同签订之后，整个贷款剩余期限内保持固定不变，后续 LPR 变动，只会改变重定价之后的执行利率，加点不会重新调整
• 重定价周期可以由借款人和银行协商选定，常见选择是 1 年，也可以选择更长周期，到重定价日，就按照最新公布的 LPR 重新计算新的执行利率

二、首套与二套住房利率差异化规则

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三、浮动利率与固定利率两种合同选择

1. 浮动利率合同 挂钩 LPR，随 LPR 变动，到重定价日自动更新利率
2. 适合希望跟随市场利率变化调整月供的借款人
3. 固定利率合同 合同期内利率全程保持不变，不受 LPR 后续涨跌影响
4. 适合希望锁定长期月供、收入规划稳定的借款人

提示：两种方式在签约时选定，签约之后一般不能随意切换，具体以贷款合同约定和银行办理规则为准

四、存量个人住房贷款利率相关规定

存量房贷，就是政策切换 LPR 定价机制之前已经发放、还没有结清的个人住房贷款，按照政策安排可以转换为 LPR 浮动定价，转换之后同样确定固定加点，后续按重定价周期跟随 LPR 调整，后续如果有统一的利率调整相关安排，会由监管发布通知，银行按照通知要求组织办理相关业务，办理过程全部依托银行官方渠道完成。

五、办理个人住房贷款利率确认流程清单

• 步骤 1：确认房屋套数认定，准备购房资料，判断属于首套还是二套
• 步骤 2：查询当期最新 5 年期以上 LPR 数值
• 步骤 3：向银行咨询当地当前执行的利率下限，以及银行针对个人资质的加点区间
• 步骤 4：和银行协商选定重定价周期，确认是选择浮动利率还是固定利率
• 步骤 5：签订借款合同，合同里面明确记录 LPR 基准、加点数值、重定价日、重定价周期
• 步骤 6：放款之后，每个重定价日银行自动核算新执行利率，借款人可以在手机银行查询利率与月供变化

个人住房贷款利率的整套规定，核心就是 LPR 基准加点模式，区分首套二套差异化下限，支持固定或者浮动两种定价形式，加点签约后锁定，重定价周期由双方约定，借款人办理贷款的时候，重点核对合同里面的 LPR 基准、加点、重定价日这几项关键信息，就能清楚掌握自己个人住房贷款利率的全部执行规则。

【相关 FAQ】

问题 1：个人住房贷款利率的基准为什么要用 5 年期以上 LPR？

回答 1：个人住房贷款普遍是长期贷款，贷款年限大多在 5 年以上，所以个人住房贷款利率定价挂钩 5 年期以上 LPR，匹配长期资金的市场定价水平，让个人住房贷款利率和长期市场利率保持联动。

问题 2：个人住房贷款利率合同里的加点之后还能修改吗？

回答 2：个人住房贷款利率在贷款合同签订之后，加点数值全程保持固定，后续 LPR 发生变化只会在重定价日更新执行利率，加点本身不会重新调整，除非后续有监管统一安排的专项调整政策。

问题 3：首套和二套个人住房贷款利率规定有什么差别？

回答 3：首套个人住房贷款利率执行首套对应的利率下限，二套个人住房贷款利率设置更高的利率下限，两套标准都是以 5 年期以上 LPR 作为定价基准，核心差别是监管设置的最低利率标准不一样。

问题 4：个人住房贷款利率可以选择全程不变的固定利率吗？

回答 4：可以，个人住房贷款利率支持固定利率方案，在签约的时候和银行协商选定，选择固定利率之后整个贷款周期利率保持不变，不再跟随 LPR 进行重定价调整。

【数据来源】

[2025-09-29]（关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知）中国人民银行

[2022-05-15]（关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知）中国人民银行

[2019-08-25]（关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告）中国人民银行

【免责申明】

本文内容仅为政策规则科普介绍，个人住房贷款利率会随监管政策、当地执行细则、银行审批以及 LPR 月度更新动态变化，不构成贷款审批承诺、利率报价或者投资建议，实际办理请以贷款银行、当地住建与金融主管部门最新正式文件以及借款合同约定为准。