买房贷款利息核心分为等额本息与等额本金两套主流计算公式，日常办理房贷时银行就是依托这两套公式核算每期月供、总利息，购房者可以直接套用公式，提前测算贷款全周期利息支出，清楚知道每一期还款里面本金和利息分别占多少，方便对照银行还款计划表核对金额。等额本息特点是每个月还款总额固定，前期利息占比高、本金归还占比低，随着期数推进利息占比逐步下降；等额本金特点是每月归还本金固定，利息随剩余本金减少逐月递减，前期月供压力更大，整体总利息会低于等额本息。理解公式底层逻辑，是因为房贷利息本质是按剩余未还本金，乘以月利率，按计息周期计算，银行是按月计息，所以年利率需要换算成月利率，也就是年利率 ÷12，这一步是所有计算的基础，很多人测算出错就是忘记换算月利率。

一、基础参数说明

统一符号定义，后续公式全部沿用这套符号

| 符号 | 含义 | 说明 |

|P | 贷款本金 | 银行审批放款的总贷款金额 |

|i | 月利率 | 年利率 ÷ 12，以小数形式代入计算 |

|n | 还款总期数 | 贷款年限 × 12，单位是月 |

|A | 每月月供 | 等额本息下每月固定还款金额 |

|B | 每月固定归还本金 | 等额本金下每月固定本金部分 |

二、等额本息计算公式

✅ 月供公式：

A = P × i × (1+i)^n ÷ [ (1+i)^n − 1 ]

✅ 总利息公式：

总利息 = A × n − P

✅ 单月利息 = 当期剩余本金 × 月利率

✅ 单月归还本金 = 当月月供 − 单月利息

计算步骤：

1. 拿到贷款年利率，除以 12 得到月利率 i
2. 贷款年限乘以 12 得到总期数 n
3. 代入月供公式算出每月固定月供 A
4. 用月供乘以总期数，减去原始贷款本金，得到整套贷款全部利息
5. 逐月滚动计算剩余本金，就能生成完整还款计划表

三、等额本金计算公式

✅ 每月固定本金 B = P ÷ n

✅ 第 k 期月供 = B + 第 k 期剩余本金 × 月利率

✅ 总利息公式：

总利息 = (n+1) × P × i ÷ 2

✅ 第 k 期剩余本金 = P − B × (k−1)

计算步骤：

1. 贷款本金除以总期数，得到每个月固定归还本金 B
2. 每期计算当期还剩下多少未归还本金
3. 剩余本金乘以月利率，得到当期利息，加上固定本金，就是当期月供
4. 把全部期数利息累加，也可以直接使用总利息简化公式一次性算出全部利息

四、提前还款补充计算逻辑

如果后续办理提前部分还款，一般有两种选择，第一种是保持月供不变缩短还款期数，第二种是保持剩余期数不变降低月供，重新计算的时候，以提前还款之后新的剩余本金作为新的 P，沿用等额本息或者等额本金原有公式重新核算后续利息。

五、测算实操要点

1. 代入公式的时候，利率一定要转成小数，例如年利率 3.6%，月利率就是 0.036÷12=0.003
2. (1+i)^n 代表复利幂运算，普通计算器或者 Excel 都可以直接计算
3. 银行最终还款计划会结合放款日、首期计息天数，首期金额可能和纯公式测算有少量天数差异，属于正常按实际天数计息

掌握买房贷款利息计算公式之后，在选贷款年限、对比两种还款方式、评估提前还款收益的时候，都可以自主完成测算，提前规划资金安排，对照银行出具的还款明细核对每一期本金利息拆分。

【相关 FAQ】

问题 1：买房贷款利息计算公式里面年利率和月利率为什么一定要换算？

回答 1：买房贷款利息计算公式是按月计息，银行每个月根据当月剩余本金结算利息，年利率是年度口径，必须除以 12 转换成月利率之后，才可以代入买房贷款利息计算公式完成准确测算，直接拿年利率代入公式会出现计算偏差。

问题 2：等额本息和等额本金的买房贷款利息计算公式，哪一个总利息更低？

回答 2：使用等额本金对应的买房贷款利息计算公式测算，同等本金、同等年利率、同等年限条件下，等额本金总利息会更低，等额本息买房贷款利息计算公式算出来总利息更高，但是等额本息每月月供固定，资金规划更稳定。

问题 3：用买房贷款利息计算公式测算之后，和银行实际扣款金额不一样是什么原因？

回答 3：使用买房贷款利息计算公式属于理论测算，银行首期会根据实际放款到首次还款日的实际天数计息，后续如果遇到利率重定价，月利率发生变动，买房贷款利息计算公式里面的 i 参数需要更新，重新计算新的月供，所以会和最初固定利率测算数值存在差异。

【数据来源】

[2026-10-25]（买房贷款利息怎么计算公式 详细实操讲解）中国人民银行公开房贷计息规则

[2026-10-25]（买房贷款利息怎么计算公式 详细实操讲解）商业银行个人住房贷款业务规范

【免责申明】

本文买房贷款利息计算公式仅作为测算学习参考，不构成贷款办理、还款方案选择的专业决策建议，实际贷款利息、月供以贷款银行正式审批合同、还款计划表为准，利率政策如有调整，以银行最新执行规则为准。