一套房和二套房的契税并不完全一样，核心差异主要体现在 90㎡以上户型的税率档位，90㎡及以下的一套房和二套房契税优惠税率是相同的，都执行 1%，90㎡以上户型，一套房契税税率为 1.5%，二套房契税税率为 2%，计税基数统一都是房屋不含增值税的计税价格，政策是以家庭为单位，按照购房所在城市不动产登记系统内住房套数进行认定，通过面积 + 套数两个维度匹配对应的契税税率，同面积、同计税总价前提下，90㎡以上的二套房契税会高于一套房契税。

这项分档计税设计，是住房契税优惠政策的差异化安排，通过区分一套房和二套房，结合房屋建筑面积设置阶梯税率，让刚需首套购房可以享受更低的优惠税率，家庭改善型二套购房按照对应的优惠档位计税，计税基数统一剔除增值税，是为了避免和增值税重复计税，套数认定范围限定在购房所在城市，家庭成员统计包含购房人、配偶以及未成年子女，网签合同、购房发票、不动产查询证明是判定一套房和二套房契税适用档位的核心材料。

一、一套房和二套房契税税率对照表

表格

二、一套房和二套房契税计算公式

1. 计税价格 = 网签成交价格 ÷（1 + 增值税税率）
2. 契税应纳税额 = 不含增值税计税价格 × 对应适用契税税率 举例参考： ① 一套房，面积 110㎡，不含税计税价 180 万，税率 1.5%，契税 = 27000 元 ② 二套房，面积 110㎡，不含税计税价 180 万，税率 2%，契税 = 36000 元

三、一套房和二套房契税申报办理步骤

1. 完成商品房网签备案，准备购房合同、增值税购房发票
2. 调取购房所在城市不动产登记查询结果，确认家庭住房套数，判定属于一套房还是二套房
3. 核对房屋建筑面积，匹配对应的契税税率档位
4. 通过税务线上申报渠道或者不动产中心税务窗口提交契税申报
5. 税务系统核验信息后核算一套房或者二套房对应的契税金额，完成缴款，领取契税完税凭证，作为后续办理不动产权证必备材料

四、补充说明

如果是第三套及以上住房，不再适用一套房和二套房的优惠税率，统一按照 3% 计征契税，部分城市支持线上自助查询家庭住房套数，系统可以自动识别一套房和二套房身份，自动带出对应的契税税率，提升申报办理效率，一套房和二套房契税申报可以在交房后、办证前完成，按照当地税务部门规定的时间节点办理即可。

【相关 FAQ】

问题 1：一套房和二套房的契税认定是全国范围查房产吗？

回答 1：一套房和二套房的契税套数认定，一般是查询购房所在城市内的家庭住房登记记录，跨城市房产通常不纳入本次一套房和二套房的契税套数判定，最终以当地不动产查询结果为准。

问题 2：90 平以内一套房和二套房的契税税率是相同的吗？

回答 2：是的，建筑面积 90㎡及以下，一套房和二套房的契税税率统一都是 1%，同等计税价格下，这套一套房和二套房的契税金额一致。

问题 3：已经有一套房，新买的改善住房属于二套房，契税可以按一套房标准申报吗？

回答 3：家庭在本市已经登记一套住房，新购改善住房会认定为二套房，需要按照二套房对应的契税税率申报，不能按照一套房契税优惠档位申报。

【数据来源】

[2026-10-23]（一套房和二套房的契税一样吗 税率分档说明）国家税务总局契税优惠政策公示

[2026-09-12]（一套房和二套房的契税一样吗 税率分档说明）各地不动产交易办税办事指南

[2026-08-08]（一套房和二套房的契税一样吗 税率分档说明）住建部门商品房交易税费公开指引

【免责申明】

本文一套房和二套房的契税相关税率、计算方式为公开政策参考，不构成办税承诺，实际一套房和二套房的契税金额以税务部门申报系统最终核算、正式完税凭证记载金额为准，政策如有调整以最新官方公告为准。