房屋买卖契税的计税依据，核心就是土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，也就是不含增值税的交易价款，简单说就是买卖双方合同约定的房屋成交总价，核税的时候要把增值税剔除之后作为契税计税基数。如果申报的成交价格明显偏低，并且没有合理理由，税务机关会按照存量房评估系统的市场评估价来核定计税价格，不再采用合同申报价。契税是按这个计税依据 × 适用契税税率，计算出应缴纳契税金额，新房、二手房规则逻辑一致，只是价格来源分别是商品房合同价款、存量房网签成交价格。

一、不同交易情形计税依据对照表

表格

二、深度说明

1. 为什么要剔除增值税 二手房交易如果属于需要缴纳增值税的情形，成交总价里面是包含增值税的，契税计税基数不能包含增值税，必须换算成不含增值税价格，避免重复计税，计算公式： 不含增值税计税价格 = 含税成交价 ÷（1 + 增值税征收率）
2. 申报价与评估价孰高原则 纳税人申报的合同成交价格，如果低于税务部门系统里面的存量房基准评估价，又不能提供合理理由说明低价原因，税务机关有权启动核定，使用评估价作为契税计税依据，这个是核税窗口非常关键的规则。
3. 计税依据≠网签价完全等同 正常情况下网签合同价格就是申报成交价格，但是一旦触发价格核定，最终计税依据就会变成税务评估价，不再是网签合同上写的价格。
4. 配套设施是否并入计税依据 如果车位、储藏室、附属设施是和房屋一并作价转让，相关价款一般并入权属转移成交价格，合并作为契税计税依据。

三、契税计算公式

应纳契税 = 契税计税依据 × 适用契税税率

四、办理相关步骤

1. 买卖双方完成网签，确定合同成交价格。
2. 税务窗口或者线上税务系统提交核税申报。
3. 税务系统比对申报价格和存量房评估价格。
4. 确定最终契税计税依据，核算契税金额。
5. 缴纳契税，取得契税完税凭证，后续办理不动产过户登记。

五、必备核税材料清单

✅ 房屋买卖合同 / 网签合同

✅ 买卖双方身份证明

✅ 不动产权证书（二手房）

✅ 购房发票

✅ 婚姻证明、家庭住房查询材料（享受优惠税率需要）

【相关 FAQ】

问题 1：房屋买卖契税的计税依据是什么，是合同写的全部含税总价吗？

回答 1：房屋买卖契税的计税依据是什么，不是直接使用含税总价，是成交价格剔除增值税之后的不含增值税价款作为契税计税依据。

问题 2：房屋买卖契税的计税依据是什么，合同低价申报税务会认可吗？

回答 2：房屋买卖契税的计税依据是什么，如果申报成交价明显偏低且没有正当理由，税务机关会按照存量房评估价核定计税价格，不会直接采纳低价申报价格。

问题 3：房屋买卖契税的计税依据是什么，新房契税也是按合同总价扣增值税吗？

回答 3：房屋买卖契税的计税依据是什么，新房商品房买卖同样是以商品房合同里面不含增值税的成交价款作为契税计税依据。

问题 4：房屋买卖契税的计税依据是什么，房屋置换契税按什么算？

回答 4：房屋买卖契税的计税依据是什么，房屋互换是按照两套房屋的价格差额作为契税计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。

【数据来源】

[2025-09-10]（契税法计税依据相关公开释义）税务主管部门

[2025-05-06]（存量房交易核税业务办事指南）税务部门

[2024-12-08]（商品房契税申报相关指引）税务公开资料

【免责申明】

本文内容仅为税务知识科普学习参考，各地存量房评估系统、价格核定细则存在属地差异，最终计税依据以税务机关核税结果为准，本文不构成交易相关决策建议。