核心结论：二手房交易税费主要包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有少量登记费、交易手续费等杂费；计税基数优先采用网签备案价，若网签价明显偏低，税务机关会按存量房评估系统的最低计税核定价征收，税费由买卖双方法定承担，但实务中很多城市合同约定全部由买方承担，是否优惠核心看两个关键条件：卖方房屋是否满 2 年、是否满五唯一，买方是否首套 / 二套住房。

一、核心税种计算公式

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✅ 名词解释

满二：从房产证登记日期 / 契税完税凭证日期，孰先原则，到交易过户日已满 2 年

满五唯一：满 5 年，并且是卖方家庭名下唯一住房

二、现行契税分档标准（全国通用基础口径）

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三、计算举例

案例：首套，90㎡以内，网签价 100 万，房屋满五唯一

• 契税：100 万 × 1% = 10000 元
• 个税：满五唯一，免征
• 增值税：满 2 年普通住宅，免征
• 登记费：80 元

合计税费约 10080 元

案例：首套，90㎡以上，网签价 100 万，不满 2 年

• 契税：100 万 ×1.5% =15000 元
• 个税：100 万 ×1%=10000 元
• 增值税及附加：100 万 ÷1.05 ×5.3% ≈50476 元
• 登记费 80 元

四、完整计算操作步骤

1. 第一步 确认房屋属性：普通住宅 / 非普通住宅，核实契税完税时间或者产证时间，判断是否满二、满五唯一
2. 第二步 确认买方购房资格套数：家庭首套 / 二套 / 三套，确认房屋建筑面积
3. 第三步 确定计税基数：优先网签价，若低于税务最低核定价，改用税务核定价
4. 第四步 逐项套用公式计算契税、个税、增值税附加
5. 第五步 加上登记费、手续费等固定杂费，汇总总税费
6. 第六步 交易合同确认税费实际承担方（法定和合同约定可以不一致）

五、重点注意事项

1. 土地性质：划拨土地二手房，还需要额外补缴土地出让金，这个不属于上面三大税种，单独计算
2. 非住宅（商铺、公寓）：税费体系不一样，不适用住宅满二、满五唯一优惠，个税、增值税、土地增值税都要征收
3. 继承 / 赠与再出售：个税特殊规则，很多是按差额 20% 征收，和普通二手房不一样
4. 优惠政策会随国家、地方政策调整，过户前以当地税务窗口最新政策为准

FAQ

Q1：买二手房税费是不是全部都由买家出？

A：法定纳税义务人，契税是买方，个税、增值税是卖方；但是市场交易经常协商约定全部由买方承担，属于合同商业约定，不改变法定纳税主体。

Q2：满五唯一是不是所有税费全免？

A：不是，只免征个人所得税，契税仍然需要买方正常缴纳，增值税只要满二普通住宅就可以免。

Q3：网签价做低能不能少交税？

A：税务系统设有最低计税核定价，网签价低于核定价，会直接按核定价计税，不能无限做低。

Q4：二手房个税为什么有的按 1%，有的按差额 20%？

A：核定征收一般按 1%，如果可以提供原始购房发票、合理成本凭证，也可以选择差额 20%，由税务机关核定适用方式。

数据来源

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部二手房交易税费相关政策文件

免责声明

本文为通用计算方法讲解，各地税率、普通住宅认定标准、优惠政策存在差异，最终税费以不动产交易税务窗口核算结果为准，不构成税务筹划建议。