商住两用房属于非住宅类房产，不享受住宅首套、二套契税优惠，过户是买卖双方分别承担对应税费，核心税费包含买方契税、卖方增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税，另外还有不动产登记费等杂费，计税基数一般以税务系统评估价或者本次过户成交价（两者取高）为准，办理前准备原购房发票、原契税票、买卖合同、双方身份证件，到不动产中心税务联办窗口申报核算，按核定金额缴税之后，再办理产权过户登记。

一、过户税费项目对照表

表格

核心逻辑：商住是差额计税为主，原购房发票、原契税完税票非常关键，是核算原值、抵扣差额的必备材料

二、申报材料清单

1. 房屋买卖合同
2. 不动产权证原件
3. 原购房发票、原契税完税凭证
4. 买卖双方身份证，公司产权还需要营业执照公章
5. 装修发票、合理税费凭证（用于差额抵扣，如有）
6. 房屋评估报告（税务需要时提供）

三、商住两用房过户税费申报详细步骤

1. 确认房屋性质为商住（非住宅），调取原购房全套票据，确认房屋原值
2. 确定本次过户计税价格，税务系统会比对申报价与评估价，按孰高原则核定
3. 分别核算买方契税、印花税，卖方增值税及附加、个税、土地增值税、印花税
4. 准备全套申报材料，预约不动产税务联办窗口
5. 窗口提交资料，税务部门审核差额、增值额，出具税费核定单
6. 买卖双方按核定金额缴纳各项税费，领取完税凭证
7. 提交过户登记申请，完成不动产变更登记，领取新不动产权证

四、补充要点

• 土地增值税是商住过户税费里面占比相对高的一项，增值越多，适用累进税率越高
• 如果原购房发票丢失，差额抵扣会受影响，大概率只能按核定方式征收，整体税费会上升
• 各地税务对于非住宅核定征收的执行口径会有细微差别，以属地税务窗口核定为准

【相关 FAQ】

问题 1：商住两用房过户税费是怎么算的，契税是几个点？

回答 1：商住两用房过户税费是怎么算的，商住属于非住宅，买方契税统一按 3% 计算，不享受住宅 1%、1.5%、2% 的优惠税率。

问题 2：商住两用房过户税费是怎么算的，土地增值税一定要交吗？

回答 1：商住两用房过户税费是怎么算的，商住属于非住宅，过户时卖方需要申报土地增值税，按增值额超率累进或者当地核定方式征收，是该类房产过户核心税种。

问题 3：商住两用房过户税费是怎么算的，没有原购房发票影响大吗？

回答 1：商住两用房过户税费是怎么算的，差额计税需要原购房发票作为原值凭证，如果原发票丢失，无法正常做差额抵扣，税费核算方式会变化，整体税费通常会更高。

【数据来源】

[2026-10-25]（非住宅不动产过户税费相关政策）国家税务总局非住宅转让相关公开税收政策

[2026-10-25]（商住用房过户办税指引）各地不动产税务联办窗口公开办税资料

【免责申明】

本内容仅作为测算参考，商住两用房过户税费是怎么算的，各地税务核定征收口径、附加税费标准可能存在差异，最终税费以属地税务窗口核定结果为准，政策如有调整，以税务部门最新官方口径为准。