有贷款抵押的房子，不能直接办理赠与过户，核心卡点是房屋处于抵押状态，不动产登记中心办理赠与过户，需要抵押权人也就是贷款银行同意，常规做法一般要先结清贷款、解除抵押之后，再办理赠与过户手续，因为房屋抵押之后，产权处置受到借款合同约束，原贷款合同一般约定，未经银行同意，不得擅自转让、赠与变更产权人；现在部分地区支持带押过户，但是带押过户主流是买卖交易模式，赠与类带押过户很多银行并不支持，办理前一定要提前联系原贷款银行确认，不能只签赠与协议就以为产权已经变更，私下签赠与协议只属于合同约定，不动产产权没有完成登记过户，物权不发生转移。之所以有这个限制，是因为银行是抵押权人，房贷是基于原借款人资质审批放款，赠与等于更换产权人，还款主体发生变更，银行需要重新评估受赠人的还款能力，也就是办理贷款转按揭，转按揭目前大部分银行已经很少办理，所以最通用稳妥方案就是提前结清剩余贷款，解押之后再走赠与公证 + 不动产赠与过户，赠与过户的时候还需要核算契税等相关税费，受赠方需要按规定缴纳契税。办理的时候第一步，联系原贷款银行，确认是否同意带押赠与过户，或者是否可以办理转按揭；第二步，如果银行不支持，就筹措资金结清剩余贷款本金，银行出具贷款结清证明；第三步，到不动产登记中心办理抵押注销登记，房屋恢复无抵押状态；第四步，办理赠与协议公证（部分地区赠与过户不强制公证，以当地窗口要求为准）；第五步，买卖双方也就是赠与人、受赠人到场，提交材料办理赠与产权转移登记，缴纳契税；第六步，领取新的不动产权证书。整体来看，有贷款的房子可以赠与给别人吗，法律上可以达成赠与意向，但是正式产权过户，绝大多数情况需要先解押，优先提前跟贷款银行确认业务是否支持。

一、两种方案对照表

表格

二、办理必备材料清单

1. 不动产权证书
2. 赠与人、受赠人双方身份证、户口本
3. 原按揭借款合同
4. 贷款结清证明、解押材料（解押方案必备）
5. 赠与协议（如需公证，准备公证书）
6. 婚姻证明（已婚需要配偶同意赠与材料）

三、办理操作步骤清单

1. 咨询原贷款银行，确认是否支持带押赠与或者转按揭
2. 银行不支持的，筹集资金提前结清剩余贷款
3. 银行出具结清证明，办理抵押注销登记
4. 准备赠与协议，按当地要求办理公证
5. 双方到不动产登记中心申请赠与转移登记
6. 申报缴纳契税，审核通过领取新不动产权证

【相关 FAQ】

问题 1：有贷款的房子可以赠与给别人吗，只签赠与协议有效吗？

回答 1：有贷款的房子可以赠与给别人吗，私下签署赠与协议具备合同效力，但是没有完成不动产过户登记，房屋产权仍然是原产权人，抵押状态没有解除，受赠人不能取得物权。

问题 2：有贷款的房子可以赠与给别人吗，赠与之后原来房贷谁还？

回答 2：有贷款的房子可以赠与给别人吗，如果没有办理转按揭，原借款合同借款人还是原来的人，仍然由原借款人继续偿还贷款，不会自动转移给受赠人。

问题 3：有贷款的房子可以赠与给别人吗，赠与过户契税怎么收？

回答 3：有贷款的房子可以赠与给别人吗，直系亲属赠与，受赠方一般按 3% 缴纳契税，各地执行细则以税务窗口核税为准。

【数据来源】

[2026-10-25]（抵押房产赠与过户业务规则解读）不动产登记行业公开资讯

[2026-10-18]（房产赠与税费与解押办理指引）

【免责申明】

本内容仅作为房产业务知识科普参考，各家银行转按揭、带押赠与政策，各地赠与登记与契税政策会动态调整，最终办理要求以贷款银行、不动产登记中心、税务窗口官方结论为准，不构成业务办理承诺。