父母房产证改成儿子名字，主要有三种过户方式，分别是赠与过户、买卖过户、继承过户，三种方式税费、办理条件不一样，总费用差别很大，核心费用包含税费 + 不动产登记工本费，住宅类登记工本费常规是 80 元 / 件，赠与过户免征增值税与个人所得税，主要缴纳契税；买卖过户按照二手房交易规则，核算契税、个税、增值税；继承过户一般是父母去世之后办理，法定继承免征契税，仅产生登记工本费，部分情况会有公证费，办理前可以先测算三种方案总成本，再选定适合的过户方式，各地税务核定评估价会有差异，最终以当地税务窗口核算为准。

这三种过户方式法律性质完全不同，赠与属于无偿赠送，买卖属于有偿二手房交易，继承属于产权人去世之后的遗产转移，所以计税规则分开设置，不能混为一谈，房屋是否满二、满五唯一，会直接影响买卖过户里面增值税和个税的核算结果。

一、三种过户方式费用清单

表格

二、办理步骤

1. 确认房屋状态，核查不动产权证、房屋是否有抵押、查封，确认房屋年限是否满二、满五唯一。
2. 选定过户方式，对比赠与、买卖、继承的税费总成本。
3. 准备对应材料：赠与准备赠与合同、亲属关系证明；买卖准备二手房买卖合同；继承准备死亡证明、亲属关系材料、继承文书。
4. 到税务窗口申报计税，税务系统出具核定评估价，核算各项税费并缴纳。
5. 缴税后，到不动产登记中心提交更名转移登记申请，缴纳登记工本费。
6. 审核通过，领取儿子名下新不动产权证。

补充深度要点

✅ 直系亲属赠与，虽然当下税费较低，但是未来儿子再次出售这套房屋的时候，个税核算会有特殊规则，这点是很多家庭容易忽略的，测算成本的时候建议把未来二次出售的税费一并考虑。

✅ 如果房屋还有银行按揭抵押，不管选赠与还是买卖，都需要先跟银行沟通，办理解押或者抵押变更，银行同意之后，才能办理产权更名。

✅ 税务部门会使用系统评估价作为计税基数，申报价格不能明显低于税务核定评估价，否则会按照系统评估价计税。

✅ 继承过户只能在产权人去世之后办理，父母健在的情况下，不能选择继承更名。

【相关 FAQ】

问题 1：父母的房产证改儿子名需要多少钱，赠与过户要交个人所得税吗？

回答 1：父母的房产证改儿子名需要多少钱，直系亲属赠与过户，个人所得税是免征的，主要费用是契税加上不动产登记工本费。

问题 2：父母的房产证改儿子名需要多少钱，买卖过户满五唯一可以免个税吗？

回答 2：父母的房产证改儿子名需要多少钱，买卖过户如果这套房满足满五唯一条件，个人所得税可以免征，只需要核算契税和登记工本费。

问题 3：父母的房产证改儿子名需要多少钱，继承过户需要交契税吗？

回答 3：父母的房产证改儿子名需要多少钱，法定继承情形下免征契税，主要是不动产登记工本费，继承公证属于可选项目，费用以公证处公示标准为准。

问题 4：父母的房产证改儿子名需要多少钱，房子还有贷款可以直接更名吗？

回答 4：父母的房产证改儿子名需要多少钱，房屋存在按揭抵押不能直接更名，需要提前联系贷款银行，办理解押或者抵押变更手续，银行审批通过之后，才可以继续办理产权更名。

【数据来源】

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》物权编、继承编 全国人大常委会

[2019-03-01]《不动产登记暂行条例实施细则》

[2019-01-01] 直系亲属赠与相关契税税收政策 财政部

【免责申明】

本文内容仅作为知识科普与办理流程参考，不构成法律、税务专业意见，各地税务核定标准、不动产登记收费细则存在地域差异，父母的房产证改儿子名最终费用以当地税务窗口、不动产登记中心最新核算结果为准，办理前建议提前电话确认。