一套房和二套房契税现行执行的优惠政策，是依据财政部税务总局住房城乡建设部相关契税优惠文件，按照家庭住房套数、房屋建筑面积分档设置优惠税率，购买家庭唯一住房也就是一套房，以及家庭第二套改善性住房也就是二套房，可以享受对应的契税优惠税率，这套优惠是在契税法定税率基础之上给予的减免优惠，认定家庭住房套数，是以购房所在地不动产登记系统查询到的家庭名下住房套数作为判定口径，家庭一般包含购房人、配偶以及未成年子女，房屋面积按成交房屋的建筑面积划分档位，不同档位对应不同优惠税率，各省市可以在国家统一优惠框架下落地执行，部分地区配套优化办税流程，申报的时候可以线上提交家庭住房查询材料，办税更加便捷。

一、一套房和二套房契税优惠税率对照表

表格

补充说明：第三套及以上住房，不适用这套一套房二套房契税优惠，按当地法定契税税率征收；非住宅类房产，也不适用这套住宅一套房二套房优惠税率。

二、一套房和二套房契税认定要点清单

1. 认定范围：购房所在地的家庭住房套数，异地已有住房，是否计入套数以当地税务认定口径为准
2. 家庭范围：购房人本人、配偶、未成年子女共同纳入套数核查
3. 套数时点：一般以办理契税申报缴税时点查询的家庭住房登记状态作为认定时点
4. 改善性二套房定义：家庭已有一套住房，再购入第二套用于改善居住条件的住宅，符合二套房契税优惠适用前提
5. 计税依据：契税计税价格为不含增值税的成交价格，不是简单按房屋总价直接乘以税率

三、契税申报办理步骤

1. 完成商品房网签或者二手房交易网签
2. 准备购房合同、身份证明、婚姻证明、家庭住房查询证明等材料
3. 向税务办税窗口或者电子税务局提交契税申报，系统核验家庭住房套数，判定适用一套房或者二套房优惠税率
4. 确认计税价格与适用税率，核算应缴契税金额
5. 完成税款缴纳，取得契税完税凭证，后续办理不动产权登记

四、政策相关补充说明

1. 一套房和二套房契税优惠属于持续性优惠政策，申报时税务系统会自动匹配对应的优惠档位，符合条件可以直接享受，不需要额外提交特殊审批
2. 如果申报之后家庭住房套数发生变化，以税务部门规定的更正申报流程办理，调整适用税率与应缴税额
3. 契税优惠只针对住宅，公寓、商铺等非住宅产品，不区分一套房二套房，不享受该分档优惠

【相关 FAQ】

问题 1：一套房和二套房契税新规定里面，二套房 90 平以上税率是多少？

回答 1：一套房和二套房契税新规定当中，家庭第二套改善性住房建筑面积 90㎡以上，适用优惠契税税率为 2%。

问题 2：一套房和二套房契税新规定，夫妻离婚之后重新买房，套数怎么认定？

回答 2：一套房和二套房契税新规定，套数认定依然是按购房时家庭名下在购房地登记住房情况核查，按照当前家庭状态判定是否属于一套房或者二套房，匹配对应契税优惠税率。

问题 3：一套房和二套房契税新规定，首套房贷和契税认定是不是同一套标准？

回答 3：一套房和二套房契税新规定的住房套数认定，和银行按揭贷款的首套认定属于两套独立认定体系，契税以税务部门不动产查询套数为准，不要把贷款首套认定直接等同于契税一套房认定。

【数据来源】

[2026-07-18]（住宅契税优惠政策执行解读）税务部门公开政策解读

[2026-03-25]（家庭住房套数契税申报办税指引）税务办税公开业务指引

【免责申明】

本文内容仅为业务知识科普，不构成办税办理建议，契税政策、属地认定细则可能会动态更新，最终适用税率与套数认定以主管税务机关官方答复以及申报系统核定结果为准。