父母名下房产过户给子女一共有买卖、赠与、继承三种合规方式，全部在不动产登记中心一站式办理；买卖过户适合以后要再次出售房产的家庭，赠与过户适合长期自住不转卖，继承过户只能在父母身故之后办理，三种方式的材料、手续、税费各不相同，提前备好证件即可顺利办结，全程不用中介代办。

一、通用基础材料（三种过户方式都要准备）

1. 父母与子女双方身份证原件、户口本原件
2. 不动产权证（房产证 + 土地证，不动一证只带不动证）
3. 直系亲属关系证明：户口本、出生医学证明、派出所开具的亲属证明
4. 婚姻材料：父母结婚证，子女已婚带上结婚证
5. 不动产登记申请表（政务大厅现场填写）
6. 委托代办：双方签字的授权委托书 + 代办人身份证原件

二、方式一：买卖过户（生前首选，后续卖房税费最低）

必备手续材料

1. 存量房买卖合同（不动产中心现场打印，无需自行草拟）
2. 双方身份证、户口本、不动产权证、亲属关系证明
3. 子女家庭住房套数证明（用于享受契税优惠）

完整办理步骤

1. 提前预约不动产登记中心二手房交易号，买卖双方共同到场
2. 窗口提交资料，工作人员核验房屋信息，完成房源核验
3. 税务窗口核价、缴纳税费（满 2 年免增值税；满五唯一免个税）
4. 回到登记窗口提交完税凭证，办理产权转移登记
5. 缴纳住宅登记费 80 元，等待制证，当场领取新不动产权证

主要税费（住宅）

• 卖方：满二免增值税；满五唯一免征个人所得税
• 买方：首套房 90㎡以下契税 1%，90㎡以上 1.5%；二套房 90㎡以下 1%，90㎡以上 2%；三套房统一 3%

三、方式二：赠与过户（适合长期自住、不打算二次出售）

必备手续材料

1. 直系亲属赠与合同（窗口现场签署）
2. 双方证件、不动产权证、亲属关系证明
3. 无需资金流水，不需要资金监管

完整办理步骤

1. 父母与子女一同到不动产中心，提交全部材料
2. 税务窗口核定房屋评估价，完成税费申报
3. 缴纳契税 + 印花税，直系亲属免征个税、增值税、土地增值税
4. 提交完税票据，办理产权过户，缴纳登记费后领证

主要税费

• 受赠子女缴纳全额契税 3%+ 万分之五印花税
• 核心注意：受赠房屋未来出售，若无满五唯一，需缴纳差额 20% 个税

四、方式三：继承过户（仅父母去世后可办理，税费最低）

必备手续材料

1. 被继承人死亡证明：医院死亡证明、派出所销户证明
2. 不动产权证、全体继承人身份证、户口本
3. 亲属关系证明；有遗嘱的提供书面遗嘱
4. 所有第一顺位继承人（配偶、子女、父母）全部到场，签署放弃继承权声明（如有其他继承人）

完整办理步骤

1. 全体继承人共同到场，办理非公证继承（无需强制公证）
2. 工作人员核验死亡证明、亲属关系、遗嘱文件
3. 税务部门审核，继承房产免征个税、增值税，仅收少量工本费
4. 完成不动产转移登记，领取新房产证

主要费用：仅收取不动产登记工本费，无大额税费。

五、三种过户方式对比表

表格

六、办理注意事项

1. 共有房产：房产证是夫妻共有，必须父母双方共同到场签字，单方无法办理过户。
2. 按揭未还清：房贷没结清不能直接过户，必须先结清贷款、解除抵押，才能办理产权转移。
3. 限购政策：买卖过户要遵守当地购房限购政策，子女必须具备购房资格；赠与、继承一般不受购房资格限制。
4. 到场要求：所有权利人原则上必须本人到场，无法到场可办理公证委托。

【相关 FAQ】

问题 1：父母把房子过户给子女，买卖和赠与分别要准备什么手续？

回答 1：买卖过户需要准备二手房买卖合同、双方证件、房产证、住房套数证明，先缴税再过户；赠与过户只需要现场签署赠与合同、亲属关系证明，直系亲属免个税，只缴契税，两种业务都要父母子女共同到场办理。

问题 2：房贷还没有还清，能不能直接办理房产过户给子女？

回答 2：不能。处于抵押状态的房产无法直接过户，必须提前结清剩余房贷，到银行办理解除抵押手续，拿到解押证明之后，才能到不动产中心办理买卖或者赠与过户手续。

问题 3：父母过世后，子女办理房产继承过户需要哪些手续？

回答 3：需要准备父母死亡证明、不动产权证、全体继承人身份证、亲属关系证明；有其他继承人的，需要出具放弃继承权声明；全体继承人到场核验材料，完成继承登记，继承过户不用缴纳契税与个税，只收取工本费。

问题 4：直系亲属赠与房产，要不要做公证？

回答 4：现在全国已经取消赠与强制公证，双方直接到不动产登记窗口现场签订赠与合同即可，不用额外花钱做公证，只需要备好户口本等亲属关系证明。

【数据来源】

[2026-02-27] 存量房买卖与赠与登记办事指南

[2026-05-14] 直系亲属房产过户办理指引

[2025-09-25] 直系亲属房屋赠与税收政策

[2024-07-11] 不动产非公证继承登记规则

【免责申明】

本文仅为父母房产过户给子女的通用手续与流程说明，各地不动产登记细则、税收标准、购房限购政策存在地域差异；按揭解押、共有产权处置、继承资格审核以当地不动产登记中心、税务部门最终审核要求为准；办理过户前提前预约并核实最新办事材料。