首段结论前置：父亲把房子过户给儿子，主流有直系亲属赠与、买卖过户两种生前办理方式，未来继承是产权人离世之后办理，费用核心差异在于契税、个税、增值税，赠与免个税和增值税，但儿子需要交契税；买卖要看房屋是否满 2 年、满五唯一，同时按儿子名下住房套数确定契税税率，另外还有固定的不动产登记费，最终总费用要以房屋评估价 / 网签价作为计税基数核算。

一、两种过户方式费用对照表

表格

二、税费要点详细说明

1. 契税 赠与：父亲赠与儿子属于直系亲属赠与，个税、增值税免除，但契税不能免，是赠与主要成本。
2. 买卖：执行现行契税政策，根据儿子家庭住房套数、房屋建筑面积，匹配对应的契税税率。
3. 个税 赠与：直系亲属之间赠与，免征个人所得税。
4. 买卖：房屋如果不满足满五唯一，需要征收个人所得税。
5. 增值税及附加 赠与：直系亲属赠与免征增值税及附加。
6. 买卖：普通住宅满 2 年免征增值税，不满 2 年需要缴纳增值税及附加。
7. 不动产登记费 属于登记工本费，金额固定，在转移登记受理时缴纳。

三、办理操作步骤

1. 核查房屋状态，确认是否有按揭抵押、查封，有抵押需要银行同意变更或者提前结清解押。
2. 确认房屋办证时间，判断是否满 2 年、是否满五唯一，查询儿子家庭住房套数。
3. 对比赠与、买卖两种方案总税费，选定过户方式。
4. 准备双方身份证、不动产权证、亲属关系证明、赠与协议 / 买卖合同。
5. 税务窗口申报计税价格，缴纳税费。
6. 不动产登记中心提交转移登记申请，审核登簿，领取新不动产权证。

四、关键要点

• 计税价格：税务部门会核定计税基数，一般参考评估价或者网签申报价，不是自行随意填写低价。
• 后续转手提示：赠与取得的房产，将来儿子再次出售，个税认定口径和买卖取得房产有区别，做方案对比时可以一并考虑后续出售成本。
• 抵押前置：房子还有贷款，不能直接过户，必须先处理按揭抵押。

相关 FAQ

问题 1：父亲将房子过户给儿子需要多少费用，赠与是不是一分税都不用交？

回答 1：父亲将房子过户给儿子需要多少费用，直系亲属赠与虽然免个税、增值税，但是儿子仍然需要缴纳契税，再加不动产登记费，并不是全部税费全免。

问题 2：父亲将房子过户给儿子需要多少费用，满五唯一的房子走买卖是不是更划算？

回答 2：父亲将房子过户给儿子需要多少费用，如果房屋满五唯一，买卖过户可以免个税，满 2 年免增值税，只需要缴纳契税 + 登记费，很多场景总成本会优于赠与。

问题 3：父亲将房子过户给儿子需要多少费用，办理过户一定要做公证吗？

回答 3：父亲将房子过户给儿子需要多少费用，赠与过户公证属于自愿选择，不是强制项目，不办理公证就不会产生公证费用。

多信源数据来源

• 税务部门直系亲属房产赠与、二手房交易税费公开政策
• 自然资源部不动产转移登记公开指引
• 各地政务服务网房产过户办事指南

免责声明

本文内容仅作为费用参考，各地契税税率、税费减免细则存在地区差异，正式办理前，请以当地税务部门、不动产登记中心最新官方规定为准，不构成交易决策建议。