父子属于直系亲属，房产过户只有赠与、买卖两种主流方式；所有过户统一收取 80 元住宅登记费，两种方案税费差异很大，买卖过户在房屋满两年、满五唯一的前提下总成本更低，赠与过户契税固定但未来再出售会产生高额个税，可根据房屋持有年限与后续出售计划选择方案。

一、统一固定行政费用（两种过户方式完全一样）

1. 不动产转移登记费：住宅每套 80 元；商铺、写字楼等非住宅 550 元 / 件。
2. 证书工本费：第一本不动产权证免费，每多增加一本证书，额外收取 10 元工本费。
3. 其他可选费用：直系亲属可直接由税务窗口核价，不用花钱做房产评估；如果自愿办理赠与公证，公证费几百元，不强制办理。
4. 补充要求：房贷未结清的抵押房不能直接过户，必须先还清贷款办理解押，解押无手续费。

二、方案一：直系亲属赠与过户（父子无偿赠与）

1. 全部税费（父亲作为赠与人不用交税）

• 增值税及附加：直系亲属赠与全额免征。
• 个人所得税：父子之间无偿赠与免征个税。
• 土地增值税：住宅赠与直接免征。
• 契税（儿子缴纳）：税务核定房价 ×3%，税率固定不变。
• 印花税：计税价格 ×0.05%，现行政策减半征收，实际仅万分之 2.5。

费用举例（房屋核定总价 200 万）

契税 = 200 万 ×3%=60000 元

印花税 = 200 万 ×0.025%=500 元

登记费 80 元，合计总费用约 60580 元。

核心注意事项

赠与所得房产，将来儿子出售时，如果不满足满五唯一条件，需要缴纳差额 20% 的个税，只适合长期自住不出售的家庭。

三、方案二：二手房买卖过户（长期持有优先选这个）

1. 卖方（父亲）税费

• 增值税：房产证满 2 年直接免征；不满 2 年，征收 5.3% 左右增值税附加。
• 个人所得税：房屋满五唯一（满 5 年 + 家庭唯一住房）免征个税；不满足条件，按全额 1% 征收个税。
• 土地增值税：住宅交易全部免征。

2. 买方（儿子）契税（按儿子名下房产套数执行阶梯税率）

• 首套房：90㎡以内 1%；90㎡以上 1.5%
• 二套房：90㎡以内 1%；90㎡以上 2%
• 三套房及以上：统一 3%
• 住宅二手房交易，个人免征印花税。

费用举例（房屋总价 200 万，满五唯一，儿子首套 90㎡以上）

契税 = 200 万 ×1.5%=30000 元

无个税、无增值税，加上 80 元登记费，合计仅 30080 元。

四、两种过户方式费用对比表

表格

五、省钱办理的 4 条关键规则

1. 计税价格：税务机关按房屋核定价格计税，直系亲属可以享受合理低价，不用按市场价全额缴税。
2. 产权份额：如果只过户部分产权，只按对应份额计税，不用按整套房价全额缴税。
3. 购房资格：买卖过户需要儿子具备当地购房资格；赠与过户一般不受限购政策约束。
4. 已婚子女财产保护：赠与可以在合同写明仅赠与儿子一人，属于婚内个人财产；买卖过户默认属于夫妻共同财产。

【相关 FAQ】

问题 1：父子房产过户，赠与和买卖哪个花钱更少？

回答 1：房屋满两年、满五唯一时，买卖过户费用更低，仅需要缴纳 1%~1.5% 的契税；赠与过户必须缴纳 3% 的契税，当下成本更高，只有需要隔离子女婚姻财产时才优先选择赠与。

问题 2：父子赠与过户，父亲需要缴纳个税吗？

回答 2：不需要。父子属于直系亲属，无偿赠与房产，双方全部免征个人所得税，只由儿子承担契税和少量印花税。

问题 3：房子还有按揭贷款，能不能直接办理父子过户？

回答 3：不能。处于银行抵押状态的房产无法变更产权人，必须先结清剩余房贷，到银行办理解除抵押手续，完成解押之后再到不动产中心办理过户。

问题 4：赠与拿到的房子以后卖掉，税费会很高吗？

回答 4：是的。赠与房产再出售，不满足满五唯一条件时，要按房屋差额缴纳 20% 个税；买卖过户得来的房子，后续出售只执行正常二手房税费标准，没有高额差额个税。

【数据来源】

[2026-03-25] 直系亲属房屋过户税费政策

[2026-03-18] 直系亲属赠与免征个税政策

[2016-12-06] 不动产登记收费标准

[2025-01-16] 直系亲属房产过户税费对比

【免责申明】

本文为住宅父子过户通用收费标准，各地税务核价口径、契税优惠政策存在地域差异；按揭解押、限购审核、税费核定以当地不动产登记中心与税务部门最终执行标准为准；办理前提前核算房价与税费，合理选择过户方式。