商住楼也就是商办类物业，土地性质属于商业或者综合用地，办理商住楼贷款属于商业物业类贷款，不执行普通住宅首套二套住房信贷首付政策，主流标准首付比例最低为总房款的 50%，银行会结合借款人征信、收入流水、房源评估价值，在这个基础上做综合审批，之所以和普通住宅首付规则不一样，是因为商住楼不属于 70 年产权住宅，归类为商业物业信贷产品，银行产品体系独立设置，贷款年限、利率、首付都单独制定标准，办理前可以联系多家银行获取当期产品政策，核算好首付资金，准备完整申请资料，就可以推进商住楼贷款审批流程。

一、商住楼贷款首付核心对照表

表格

二、首付计算方式

商住楼贷款首付 = 房屋成交总价 × 银行核定首付比例

可贷款额度 = 房屋成交总价 - 首付金额，部分银行会参考房产评估价，取成交价与评估价两者当中较低数值作为基数计算可贷额度，这点在实操当中需要重点留意，银行审批的时候，评估价如果低于合同成交价，实际需要准备的首付资金会相应增加。

三、影响首付审批的相关因素

1. 借款人资质：征信记录、月收入稳定性、负债情况，资质优良客户可以按照银行最低标准申请，资质情况不同，银行有可能要求提高首付比例。
2. 房源情况：商住楼房龄、地段、物业类型，部分老旧商办物业，银行会上调首付要求。
3. 银行产品差异：不同商业银行商办贷款产品政策存在区别，部分银行会单独制定商办物业信贷方案，首付标准可以提前向客户经理确认。

四、办理商住楼贷款实操步骤

1. 确认标的房屋土地用途，核验是否为商住楼商办性质，确认可以办理商办物业贷款。
2. 联系多家银行，确认当前商住楼贷款首付比例、利率、最长贷款年限。
3. 准备首付款，完成购房合同签署。
4. 提交贷款申请，银行开展征信查询、房产评估。
5. 审批通过，签订借款合同，办理抵押登记，银行发放贷款。

掌握商住楼贷款首付标准之后，提前按最低 50% 作为基础测算资金，同时预留评估价差带来的资金缓冲，提前对比不同银行商办贷款产品，就可以顺利完成商住楼贷款申请，清楚区分商住楼贷款和普通住宅首付政策，避免混淆两套信贷体系。

【相关 FAQ】

问题 1：商住楼贷款首付可以按照住宅首套政策降低吗？

回答 1：商住楼贷款属于商办物业信贷，不适用普通住宅首套住房首付政策，商住楼贷款首付仍然按照商业物业贷款标准执行。

问题 2：商住楼贷款首付是按成交价还是评估价核算？

回答 2：商住楼贷款首付核算，银行一般会对比购房成交价与房产评估价，选取较低值作为基数计算，商住楼贷款首付资金准备可以提前考虑该规则。

问题 3：购买第二套商住楼，商住楼贷款首付比例会变化吗？

回答 3：商住楼贷款不做住宅套数认定，购买多套商住楼，商住楼贷款首付依旧按照商办物业贷款产品标准执行，不会像住宅二套那样上调住房首付比例。

【数据来源】

[2026-09-22]（商办类物业按揭贷款业务指引）商业银行公开业务公告

[2026-08-18]（商住楼贷款首付与信贷规则说明）

[2026-07-11]（商业地产按揭贷款产品介绍）银行客户经理业务公示

【免责申明】

本文仅为科普参考，商住楼贷款首付比例属于银行自主信贷政策，会随银行产品调整发生变动，最终首付要求、审批结果以经办银行正式审批以及贷款合同约定为准，不构成贷款办理建议。