使用权房也就是公有住房，住户拥有的是房屋承租使用权，不是完整的房屋所有权，不能像普通商品房那样进行所有权买卖过户，部分城市（典型如上海）允许按照当地公房管理政策办理承租权变更转让，也就是俗称的公房使用权置换，需要产权单位（房管所 / 公房运营公司）审批同意，办理承租户名变更，这个是承租权益转让，不是产权过户；同时，因为使用权房没有个人完整不动产权，银行不接受使用权房作为抵押物办理住房按揭贷款，正常商业房贷、公积金房贷都无法审批，不能办理购房按揭。核心底层逻辑，物权层面，所有权归公房产权单位，承租人只享有长期承租、居住使用的权利，不具备处分房屋产权的权利，所以不能办理不动产转移登记；银行住房按揭贷款的核心是不动产抵押，需要借款人持有完整产权并且可以办理抵押登记，使用权房无法设立抵押权，因此不满足按揭贷款的基本条件。

一、核心要点对照表

表格

二、使用权房承租权置换办理步骤（仅限有该政策的城市）

1. 确认房屋属于可置换公房，提前向公房产权单位咨询，确认该套公房是否允许办理承租权转让置换。
2. 买卖双方达成置换意向，准备户籍、承租凭证、家庭相关材料。
3. 向公房管理单位提交承租权变更申请，等待产权单位审核。
4. 审核通过之后，办理承租户名变更手续，更换新的租赁凭证。
5. 完成置换之后，新承租人继续按照公房管理规定缴纳租金，依然不取得房屋所有权。
6. 后续如果满足当地房改政策，可以申请公房房改售房，补缴相关费用之后转为个人产权房，转为产权之后才可以正常上市交易、办理抵押贷款。

三、重点注意事项

1. 承租权置换属于地方专项公房政策，不是全国所有城市都开放，没有该政策的城市，使用权房承租权益不能转让。
2. 置换之后依然是使用权，没有不动产权证，后续拆迁、处置权益和产权房规则不一样，以当地公房管理政策为准。
3. 除住房按揭之外，其他类型经营贷款一般也不接受单纯公房使用权作为抵押物。
4. 房改售房是使用权房转为产权房的主要途径，需要满足房改年限、职工身份等对应政策条件。
5. 办理承租权置换时，部分城市要求同户籍同住成年人同意，避免家庭内部权益争议。

整体理解，使用权房没有个人完整产权，不能做产权买卖过户，仅部分城市支持公房承租权置换变更；因为无法办理不动产抵押，使用权房不能申请住房按揭贷款，只有后续完成房改取得个人不动产权之后，才可以正常上市交易并且办理银行贷款。

【相关 FAQ】

问题 1：使用权房子可以买卖吗，置换之后是不是就变成产权房？

回答 1：使用权房子可以买卖吗，承租权置换只是变更承租人，仍然是使用权公房，不会自动变成个人产权房，需要另外申请房改售房之后才转为产权。

问题 2：使用权房可以贷款吗，能不能申请公积金贷款？

回答 2：使用权房可以贷款吗，使用权房没有完整产权，无法办理抵押登记，公积金住房贷款也不能审批，不支持公积金按揭。

问题 3：使用权房子可以买卖吗，所有城市都可以做使用权置换吗？

回答 3：使用权房子可以买卖吗，不是所有城市都开放使用权房承租权置换，该业务属于地方公房专项政策，需要以当地公房管理单位规定为准。

问题 4：使用权房可以贷款吗，房改变成产权房之后可以贷款吗？

回答 4：使用权房可以贷款吗，完成房改售房，取得个人不动产权证书之后，房屋变为普通产权房，就可以按照政策申请商业或者公积金住房贷款。

【数据来源】

[2021-01-01]《中华人民共和国民法典》物权编 全国人民代表大会

[2015-03-01]《不动产登记暂行条例》

【免责申明】

本文内容仅为通用政策知识参考，公房使用权置换、房改售房属于地方专项政策，各地公房管理细则存在差异，具体办理要求以当地公房产权单位、不动产登记中心、公积金中心最新政策为准，不构成业务办理承诺。