无偿使用房屋场景下，房产税和增值税是两个独立税种，需要分开判断处理，房产税方面，产权人将房屋无偿提供给其他单位使用，一般由产权所有人按照房产余值从价计征申报缴纳房产税；增值税方面，无偿提供房屋使用是否需要缴纳增值税，要区分主体性质，单位或者个体工商户无偿提供不动产租赁服务，属于视同销售情形，需要按规定申报增值税，符合免税条件的可以享受对应优惠，自然人无偿出借房屋，一般不视同销售缴纳增值税，办理的时候需要准备无偿使用协议、不动产权属资料，在电子税务局或者办税服务厅完成税种申报，准确区分房产税申报口径与增值税视同销售判定口径，保证申报规范。

区分房产税和增值税两套计税逻辑，是因为两个税种的征税原理不同，房产税是以房产本身作为征税对象，只要房产用于经营相关用途，产权人就产生房产税纳税义务，不以是否收取租金作为唯一判定条件；增值税是对有偿应税行为征税，无偿行为原则上不征税，但是税法设置视同销售规则，对单位类主体无偿对外提供租赁服务做特别规定，防止应税租赁行为通过无偿方式规避增值税，两类税种申报计税依据不一样，房产税从价计征是按房产原值扣减规定比例之后的余值计税，增值税视同销售是按同类不动产租赁市场价格确定销售额计税。

一、无偿使用房屋 两税核心对照表

表格

二、计税要点说明

1. 房产税从价计征公式：年应纳房产税 = 房产原值 ×（1－当地规定扣除比例）×1.2%
2. 增值税视同销售：核定同类不动产租赁市场租金作为销售额，根据纳税人身份适用对应征收率或者税率，小规模纳税人可以适用现行相关减免优惠
3. 无偿使用协议需要写明房屋坐落、使用期限、无偿使用约定，作为申报备查资料

三、申报办理详细步骤

步骤 1 确认主体身份

确认无偿出借方是单位、个体工商户还是自然人，判定增值税是否触发视同销售，同时确认产权人为房产税纳税义务人。

步骤 2 收集申报资料

准备不动产权证、无偿使用协议、房产原值凭证、单位营业执照，核算房产余值以及视同销售对应的市场租金金额。

步骤 3 计算应纳税额

按照从价计征公式计算房产税年应纳税额，同时根据增值税视同销售规则，核算增值税应税销售额与应纳税额。

步骤 4 纳税申报

登录电子税务局或者前往主管办税服务厅，分别完成房产税税源采集、房产税申报，同时完成增值税视同销售项目申报。

步骤 5 缴纳税款并留存资料

申报完成之后按期缴纳税款，无偿使用协议、权属材料、计税核算表作为备查档案留存。

四、补充要点

1. 房产税纳税义务人原则上是产权所有人，如果产权人不在房产所在地等特殊情形，按税法规定确定实际使用人代缴，以主管税务机关口径为准。
2. 增值税视同销售之后，对应的附加税费随增值税同步申报。
3. 各地房产原值扣除比例由省级税务机关规定，申报前可以查询当地执行比例。

区分房产税从价计征和增值税视同销售判定，确认出借主体身份，准备无偿使用协议等资料，分别核算两税应纳税额，通过电子税务局或者办税厅完成申报缴款，就可以规范完成无偿使用房屋房产税以及增值税申报业务。

【相关 FAQ】

问题 1：无偿使用房屋房产税是按租金计税吗？

回答 1：无偿使用房屋房产税没有实际租金，一般是按照房产余值从价计征，无偿使用房屋房产税不适用从租计征，无偿使用房屋房产税计税基础是房产原值扣减比例后的余值。

问题 2：无偿使用房屋增值税是不是所有情况都要交？

回答 2：无偿使用房屋增值税不是全部情形都需要缴纳，单位和个体工商户无偿出借才触发视同销售，自然人无偿出借房屋，无偿使用房屋增值税一般不需要申报缴纳。

问题 3：无偿使用房屋增值税视同销售销售额怎么确定？

回答 3：无偿使用房屋增值税视同销售，优先按照同类同期不动产租赁市场租金确定销售额，以此作为无偿使用房屋增值税计税基数，再适用对应征收率计算税款。

问题 4：无偿使用房屋房产税和增值税可以在同一次申报办理吗？

回答 4：无偿使用房屋房产税属于财产行为税，增值税属于流转税，两个税种申报入口独立，可以在电子税务局分税种分别申报，完成无偿使用房屋房产税与增值税申报流程。

【数据来源】

[2026-08-31]（无偿出借房产房产税从价计征政策解读）国家税务总局公开政策解读

[2026-06-15]（不动产租赁视同销售增值税相关规定）增值税暂行条例配套公开政策资料

[2026-03-20]（房产税税源采集申报操作指引）电子税务局官方操作手册

【免责申明】

本文内容为通用税务政策指引，无偿使用房屋房产税、增值税执行口径、扣除比例、优惠政策以主管税务机关最新规定为准，正式申报建议咨询主管税务机关，本文不替代税务机关正式征管认定结果。