核心结论：福州二手房交易税费，计税基数是网签申报价与税务系统存量房评估价，二者取高值，这个数值叫计税价，税费主要分成买方承担的契税，卖方承担的个人所得税、增值税及附加，另外还有不动产登记费、交易手续费等小额杂费。计算的时候，先确认房屋年限、是否满五唯一、普通 / 非普通住宅、买方是首套还是二套，再套对应税率公式，不同情形税率会变动。

税费计算公式对照表

表格

详细要点拆解

1. 契税计算逻辑 契税只看买方家庭套数 + 房屋面积，跟房子是不是满五唯一无关，家庭套数是在福州购房资格核查里面认定的家庭名下住房套数，不是只看买方个人。
2. 个人所得税两种算法 差额 20%，适合原购房发票、原契税票保存完整，可以扣除当初买房成本、贷款利息、合理税费；核定征收 1%，不需要复杂扣除，直接用计税价乘以 1%，申报的时候对比两种算法，选择窗口认可的申报方式，满五唯一（卖方持有满 5 年 + 家庭唯一住房）可以免征个税。
3. 增值税及附加 增值税是卖方税种，附加包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，是跟着增值税金额同步计算，办理核税的时候，税务窗口按照当期福州住房交易政策判断是否需要缴纳增值税及附加。
4. 计税价取高原则 如果买卖双方写的网签价偏低，税务系统评估价更高，就必须按评估价计税，不能按低价网签价来算税，这是存量房核税通用规则。
5. 特殊房产补充 房改房、拆迁安置房、商业性质公寓，税费计算跟普通住宅不一样，会多土地收益金、土地增值税等项目，上面这套公式只针对普通商品住宅二手房。

办理核对步骤

1. 调取原购房合同、原契税票、购房发票，确认房屋原始购入时间，判断是否满五唯一。
2. 做购房资格核查，确认买方家庭是首套还是二套，确定契税税率。
3. 网签之后，到福州税务窗口核税，系统自动比对网签价和评估价，确定最终计税价。
4. 分别套契税、个税、增值税及附加公式，加上登记费、交易手续费，汇总整套交易全部税费。

补充说明

福州二手房税费核心就是先锁定计税价，再区分买方契税、卖方个税和增值税，重点记住满五唯一可以免个税，契税随买方套数和面积变化，商办类房产不适用普通住宅这套算法。

【相关 FAQ】

问题 1：福州二手房交易税费计算方法是什么，满五唯一是不是全部税都免？

回答 1：福州二手房交易税费计算方法是什么，满五唯一只是免征卖方个人所得税，买方契税仍然需要正常缴纳，不是全部税费免除。

问题 2：福州二手房交易税费计算方法是什么，个税差额 20% 和核定 1% 可以自己随便选吗？

回答 2：福州二手房交易税费计算方法是什么，两种征收方式可以对比申报，最终以福州税务窗口认可的征收方式为准，原始票据齐全才可以走差额 20%。

问题 3：福州二手房交易税费计算方法是什么，网签价写低一点税就更少吗？

回答 3：福州二手房交易税费计算方法是什么，税务系统会做评估比价，网签价低于系统评估价，会按评估价作为计税基数，不能单纯靠低网签价减少税费。

【数据来源】

[2026-10-25]（财政部

[2026-08-31]（福州存量房交易核税办事指南）福州税务、不动产登记中心公开办事指引

【免责申明】

本文内容仅作为税费测算参考，不构成核税审批承诺，税率、核定比例、增值税免征口径以福州税务部门当期核税结果为准。