房屋贷款等额本息和等额本金是个人住房贷款最常用的两种月供计算方式，等额本息就是整个还款期内每个月月供金额保持固定不变，月供里面前期利息占比高、本金占比低，随着月份推进，利息占比慢慢减少，本金占比逐步升高；等额本金是每个月归还的本金数额固定不变，利息按照当月剩余未还本金来计算，所以月供会逐月递减，前期月供金额偏高，后面越还越少。两种方式计息底层逻辑都是按剩余本金计算利息，差别主要在于本金分摊方式不一样，等额本息把本金和利息合并平摊到每一期，还款压力全程平稳；等额本金把总本金平均分摊到全部还款月份，利息单独随剩余本金变动，总支付利息一般会少于等额本息。办理贷款的时候，可以结合自身收入现金流、长期还款规划，在银行允许的范围内选定其中一种方式，选定之后按照对应公式生成还款计划表，后续每期按照计划表按时扣款，后续如果办理提前还款，银行会以剩余本金为基数重新核算新的还款方案。

核心定义拆解

等额本息

全称等额本息还款法，是将贷款总本金 + 贷款全部期限内总利息，合并之后平均分摊到每一个还款月，每月月供金额恒定。

计算公式：

每月月供 = 贷款本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 − 1]

特点清单：

✅ 每月月供数字固定，方便家庭做收支预算

✅ 前期月供当中利息占比更高，本金归还速度偏慢

✅ 全周期累计支付利息总额通常高于等额本金

等额本金

全称等额本金还款法，每月归还的本金固定，等于贷款总本金除以总还款月数，每月利息 = 当月剩余本金 × 月利率，月供 = 固定月本金 + 当月利息。

计算公式：

每月月供 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金−已归还本金累计额)× 月利率

特点清单：

✅ 每月归还本金固定，剩余本金逐月下降

✅ 月供逐月递减，前期还款金额较高

✅ 全周期累计支付利息总额通常低于等额本息

两种方式对比表格

表格

选择与后续变更要点

1. 贷款审批阶段，在银行可选范围内自主选定等额本息或者等额本金
2. 部分银行支持放款之后申请变更还款方式，是否可以变更、变更条件、办理流程，以贷款合同和经办银行规定为准
3. 两种方式都支持后续申请房贷提前还款，提前还款之后，剩余本金重新作为计息基数，银行可重新生成新还款计划
4. 利率调整时，不管是等额本息还是等额本金，都会按照新的利率，结合剩余本金重新计算后续月供

关键补充说明

月利率 = 年利率 ÷12，计息一般按照合同约定，遇到利率重定价会触发月供重算。

等额本息并不是利息不变，只是月供总额不变，内部本金和利息的占比一直在动态变化。

等额本金不是利息固定，利息始终跟随剩余本金变动，所以月供逐月下降。

【相关 FAQ】

问题 1：什么是房屋贷款等额本息和等额本金，这两种方式可以中途互相切换吗？

回答 1：房屋贷款等额本息和等额本金是两种主流房贷还款方式，部分银行支持贷款存续期间申请还款方式变更，也就是在等额本息和等额本金之间切换，是否受理、是否收取相关手续，需要以贷款经办银行政策以及借款合同约定为准。

问题 2：什么是房屋贷款等额本息和等额本金，等额本金总利息为什么会更少？

回答 2：房屋贷款等额本息和等额本金核心差异是本金归还节奏，等额本金每月固定归还更多本金，剩余本金下降速度更快，计息基数下降更快，所以整个贷款周期累计利息会比等额本息更少。

问题 3：什么是房屋贷款等额本息和等额本金，如果后续办理提前还款两种方式计算逻辑一样吗？

回答 3：房屋贷款等额本息和等额本金在办理提前还款的时候，都是以提前还款日当时的剩余本金作为核心基数，结算当期已经产生利息，提前归还部分本金之后，银行再根据剩余本金重新生成新的还款计划表。

【数据来源】

[2026-09-10]（什么是房屋贷款等额本息和等额本金

[2026-07-18]（个人住房贷款等额本息等额本金业务科普）银行业协会公开专栏

[2026-06-05]（房贷两种还款方式计算规则说明）

【免责申明】

本文内容为房屋贷款等额本息和等额本金通用知识科普，不同银行借款合同、利率重定价规则、还款方式变更政策存在差异，最终计算结果、业务办理规则以贷款合同以及经办银行正式业务规定为准，本文不构成贷款办理相关承诺。