正在按揭还贷的房子，原贷款银行已经持有这套房屋的第一顺位抵押权，在满足条件的前提下，可以办理第二顺位抵押，也就是大家常说的二次抵押，并不是必须把原有按揭贷款全部结清解押之后才能新增抵押，能否成功办理二押，核心取决于原按揭贷款银行是否同意、房屋是否存在足够剩余价值、申请人资质是否符合二押放款机构的审批标准，第二顺位抵押在不动产登记中心完成登记之后，会按照顺位确定受偿顺序，原有按揭贷款作为第一顺位优先受偿，新增抵押属于第二顺位，整个业务属于不动产顺位抵押登记，办理前要提前跟原按揭行确认是否出具同意二押的书面意见，同时对接不动产登记中心确认本地是否受理顺位抵押业务，不同城市、不同金融机构对于二押的成数、利率、期限、用途审核标准都有差别，提前预审可以让申报流程更加顺畅。

底层原理

按揭房屋本身已经设立第一顺位抵押权，不动产登记系统会保留抵押状态，顺位抵押的核心逻辑，就是利用房屋评估总价值，减去剩余按揭本金之后的剩余净值，作为新增抵押的担保价值，只要剩余净值充足，同时原抵押权人没有禁止再抵押的合同约定，就可以申请办理第二顺位抵押登记，抵押之后产权人仍然继续正常偿还原有按揭贷款，新增抵押对应的是另一笔融资业务，两笔贷款独立计息、独立履约。

两种方案对照表格

表格

完整办理步骤

1. 前期自查：核算房屋当前评估价，扣除剩余按揭本金，确认剩余净值，核对原按揭借款合同里面是否有限制再抵押相关约定。
2. 对接原按揭银行：联系原贷款经办网点，申请出具同意办理第二顺位抵押的书面许可文件，这是多数地区办理二押必备材料。
3. 选择二押机构：对接银行或者持牌金融机构，提交申请，机构开展征信、收入、负债审核，同时委托评估机构出具房屋评估报告。
4. 签署相关合同：审批通过之后，签订新增借款合同、第二顺位抵押合同。
5. 不动产登记申请：产权人、原抵押权人、二押机构三方，共同到不动产登记中心提交顺位抵押登记申请。
6. 登记发证核验：登记部门审核材料，完成登簿，不动产登记系统更新抵押顺位信息。
7. 机构放款：登记完成核验之后，金融机构按照合同约定发放资金。
8. 后续履约：按期同时偿还原有按揭贷款与新增二押贷款，全部结清之后，依次办理对应抵押注销登记。

重点注意点

• 剩余净值测算：二押可融资金额，一般是房屋评估值乘以抵押成数，再减去尚未结清的按揭剩余本金，净值不足通常很难审批通过。
• 合同限制条款：部分原按揭借款合同会约定，未经银行同意不得新增抵押，存在这类约定就必须先取得原银行同意。
• 抵押顺位规则：第一顺位抵押权优先受偿，这个是顺位抵押核心规则，办理前充分理解顺位对应的权益安排。
• 贷款用途要求：二押融资资金需要符合金融机构监管用途规范，不可以用于禁止类用途。
• 共有房产要求：房屋如果是夫妻共有或者多人共有，办理二押需要全部共有人共同签字同意。
• 不动产登记受理：少数地区不动产登记窗口对顺位抵押业务执行细则不同，办理前一定要提前电话确认窗口受理要求。 【相关 FAQ】 问题 1：按揭的房子可以抵押与否的注意点有哪些呢，二押必须要原按揭银行同意吗？ 回答 1：按揭的房子可以抵押与否的注意点有哪些呢，绝大多数地区办理二次顺位抵押，都需要原按揭贷款银行出具同意新增抵押的书面意见，这个是关键材料。 问题 2：按揭的房子可以抵押与否的注意点有哪些呢，二押之后原来的按揭贷款还要继续还吗？ 回答 2：按揭的房子可以抵押与否的注意点有哪些呢，办理二押不会终止原有按揭合同，原有按揭贷款依旧需要按照原合同继续按期偿还。 问题 3：按揭的房子可以抵押与否的注意点有哪些呢，如果房屋评估净值很低还可以办二押吗？ 回答 3：按揭的房子可以抵押与否的注意点有哪些呢，房屋剩余净值是二押审批核心指标，剩余净值不足的情况下，金融机构一般很难审批通过。 【数据来源】 [2025-05-28]（不动产顺位抵押登记实务指南）中国大地出版社 [2024-12-11]（商业银行个人房产抵押业务规范）中国金融出版社 [2024-07-15]（民法典物权编抵押制度解读）中国法制出版社 【免责申明】 本文内容仅作为业务科普参考，各家金融机构、不动产登记中心对于顺位抵押受理标准存在地区和机构差异，正式办理之前请以原按揭银行、二押放款机构、不动产登记部门最新官方答复为准，不构成金融或者法律建议。