首段结论先行

一套总价 100 万的房子，总支出不只是房款本身，还要包含首付、贷款利息、契税、维修基金、登记费，以及可选的中介佣金、评估费等费用。核心变量是首付比例、贷款年限、执行利率、房屋是首套还是二套、新房还是二手房，不同组合最终落地总花费差别很大，下面按照新房、二手房两大场景，逐项拆解全部费用，方便对照核算。

一、新房 100 万住宅全费用清单

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新房一般没有中介费，部分楼盘会有预告登记费、抵押登记费，金额很低。

二、二手房 100 万住宅全费用清单

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三、核心要点深度说明

1. 首套二套税费差异：契税是最大变动项，首套 90㎡是 1%，超过 90㎡升到 1.5%，二套契税比例更高，直接影响 100 万房子税费总额。
2. 满五唯一核心作用：二手房满五唯一可以同时免个税，是二手房税费优化关键点，如果不满二，增值税会大幅拉高总支出。
3. 贷款利息占比很高：很多人只算首付和税费，容易忽略 30 年房贷总利息，贷款时间越长，总利息越高，选择等额本金总利息会低于等额本息。
4. 特殊房源额外费用：经适房、房改房、集资房会额外产生土地出让金，普通商品房不需要这笔费用。

四、标准化核算步骤

1. 确认房屋性质：新房还是二手房，普通住宅，是否满二、满五唯一。
2. 确认购房资格：首套还是二套，确定首付比例、契税档位。
3. 确定贷款方案：贷款金额、贷款年限、利率、等额本息 / 等额本金，算出贷款总利息。
4. 逐项核算税费、维修基金、登记费、中介费、评估费。
5. 汇总：首付 + 贷款总利息 + 全部税费杂费 = 这套 100 万房子完整落地总支出。

【相关 FAQ】

问题 1：买房全费用清单：100 万房子到底要花多少，100 万新房首套 90 平契税是多少？

回答 1：买房全费用清单：100 万房子到底要花多少，首套 90㎡及以下，契税按 1% 征收，也就是 10000 元。

问题 2：买房全费用清单：100 万房子到底要花多少，二手房满五唯一能省哪些税？

回答 2：买房全费用清单：100 万房子到底要花多少，满五唯一可以免征个人所得税，如果同时满 2 年普通住宅，增值税也可以免征，大幅降低交易成本。

问题 3：买房全费用清单：100 万房子到底要花多少，是不是只准备首付 + 契税就够？

回答 3：买房全费用清单：100 万房子到底要花多少，不只是首付和契税，还要考虑维修基金、登记费，二手房还要个税增值税中介费，还有长期的贷款总利息。

问题 4：买房全费用清单：100 万房子到底要花多少，等额本息和等额本金总利息不一样吗？

回答 4：买房全费用清单：100 万房子到底要花多少，同样 80 万贷款、同样年限利率，等额本金总利息会比等额本息更低，所以整套房子最终总支出会有差别。

【数据来源】

[2026-06-18] 住宅契税现行税收政策

[2025-12-31] 二手房交易税费实务科普

[2025-12-15] 住宅专项维修基金各地征收指引

【免责申明】

本文为通用测算参考，各地税费、维修基金、中介收费标准存在差异，贷款利率随政策调整，实际费用以税务窗口、不动产登记中心、银行最终核算为准，不构成购房决策建议。