120 万的房子，首付 40 万，对应的贷款本金是 80 万元，想要确定月供金额，核心需要确定三个关键参数：贷款年限、执行年利率、还款方式（等额本息或者等额本金），把这三项参数代入房贷月供计算公式，就可以算出对应的月供，等额本息每月月供固定不变，等额本金首月月供最高，之后逐月递减，最终实际月供以银行审批通过的利率、贷款期限为准。房屋总价 120 万，首付 40 万，贷款本金 = 1200000−400000=800000 元，月供不是只由房价和首付决定，贷款年限越长月供越低，总利息会更高；年限越短月供越高，总利息更少，利率上浮或者下调也会直接改变月供数值，如果是 LPR 浮动利率，后续利率重定价之后月供还会随之变动。

核心计算公式

• 等额本息月供公式：月供 = 贷款本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)^ 期数] ÷ [(1 + 月利率)^ 期数−1]
• 等额本金月供公式：每月月供 =(贷款本金 ÷ 总期数)+(剩余本金 × 月利率)

月利率 = 年利率 ÷12，期数 = 贷款年限 ×12

参数与测算对照表（贷款本金 80 万）

表格

完整确定月供的操作步骤

1. 核算贷款本金：房屋总价 120 万，首付 40 万，确认贷款本金为 80 万，确认是商业贷款、公积金贷款还是组合贷。
2. 确认贷款年限：根据自身还款能力选择，常见可选 20 年、25 年、30 年，同时确认银行对借款人年龄、收入流水的年限限制。
3. 确认执行利率：咨询贷款银行，确认是固定利率还是 LPR 浮动利率，拿到当前审批执行年利率。
4. 选定还款方式：等额本息（月供恒定）或者等额本金（逐月递减）。
5. 使用房贷计算器或者代入公式测算，得出预估月供，同时核算总利息。
6. 提交贷款申请，银行审批完成之后，以银行出具的正式贷款合同、还款计划表上面的月供金额作为最终确定数值。

补充核验要点

1. 确认首付 40 万是否只包含房款首付，契税、维修基金等税费是另外单独缴纳，不计入贷款本金。
2. 如果是组合贷款，需要拆分公积金部分和商贷部分，分别计算月供之后相加得到总月供。
3. LPR 浮动利率贷款，重定价日之后利率变化，月供会重新计算调整。

【相关 FAQ】

问题 1：如何确定 120 万房子首付 40 万的月供金额，是不是首付交完月供就固定不变

回答 1：如何确定 120 万房子首付 40 万的月供金额，如果是等额本息固定利率，月供保持固定；如果是 LPR 浮动利率，利率重定价之后，月供会发生变动。

问题 2：如何确定 120 万房子首付 40 万的月供金额，公积金贷款和商贷月供一样吗

回答 2：如何确定 120 万房子首付 40 万的月供金额，同样 80 万贷款本金，公积金贷款利率低于商业贷款，测算出来的月供会比商贷更低。

问题 3：如何确定 120 万房子首付 40 万的月供金额，等额本金和等额本息哪个月供一开始更低

回答 3：如何确定 120 万房子首付 40 万的月供金额，同等年限同等利率下，等额本息前期月供一般低于等额本金首月月供，等额本金后期月供逐步下降。

问题 4：如何确定 120 万房子首付 40 万的月供金额，银行审批年限和自己选的不一样怎么办

回答 4：如何确定 120 万房子首付 40 万的月供金额，如果银行审批的贷款年限和自己预选年限不同，需要按照审批后的年限重新测算月供，最终以审批结果为准。

【数据来源】

[2025-10-18]（个人住房贷款月供计算规则指引）银行信贷业务公开资讯

[2025-06-10]（等额本息等额本金测算原理解读）

【免责申明】

本文内容仅作为房贷测算知识参考，测算结果为模拟估算，最终贷款年限、利率、月供以贷款银行正式审批与贷款合同为准。