副标题：存量住宅交易主要税种与计税规则

二手房交易主要有契税、个人所得税、增值税及附加三大核心税种，计税基数一般是网签价或者税务系统核定的计税评估价，取两者中较高的作为计税基础；最终税费金额和房屋面积、买方家庭套数、房产证年限、是否满五唯一直接相关，不同城市政策细则会有差异。之所以税费差别很大，是因为国家设置了年限优惠政策，满足满二、满五唯一条件时，增值税、个税可以享受减免，同样一套房子，满五唯一和不满足优惠条件，总税费差距会非常明显。计算二手房多少税的时候，第一步确认房屋产证登记时间，判断是否满二、满五，第二步确认是否产权人家庭唯一住房，第三步确认买方是首套还是二套，以及房屋建筑面积，第四步确认网签计税价格，第五步对照当地税率表逐项计算契税、个税、增值税，第六步汇总三项税费得到总税费，第七步到税务窗口申报缴纳。完成申报缴税之后，就可以继续办理不动产过户登记。

一、二手房三大税种基础规则表

表格

说明：以上是全国通用主流口径，非普通住宅、商办类房源税率规则不同，部分城市二套契税政策有特殊规定，以当地税务机关现行政策为准

二、二手房税费计算步骤清单

1. 确认产证时间：从不动产权证登记日期（或契税完税时间，孰先原则）起算，判定是否满 2 年、满 5 年
2. 核验唯一住房：确认该房产是否为产权人家庭名下唯一住宅，判断是否满足满五唯一
3. 确认买方购房资格：首套 / 二套，房屋建筑面积是否大于 90㎡
4. 确定计税价：网签申报价与税务核定价，取高值作为计税基数
5. 分项计算：依次计算契税、个税、增值税及附加
6. 汇总合计：三项相加得到本次二手房交易总税费
7. 税务申报：过户前到不动产交易税务窗口完成申报缴纳

三、举例参考（主流普通住宅口径）

例：首套，面积 89㎡，计税价 300 万，满五唯一

• 契税：300 万 × 1% = 3 万
• 个税：满五唯一，免征
• 增值税：满 2 年普通住宅，免征 ✅ 总税费：3 万元

例：首套，面积 100㎡，计税价 300 万，不满二

• 契税：300 万 ×1.5% =4.5 万
• 个税：300 万 ×1% =3 万
• 增值税及附加：按全额征收 ✅ 总税费会明显高于满五唯一房源

四、补充说明

• 除三大主税之外，交易一般还有不动产登记费（住宅通常几十元，金额很小），不属于大额税种
• 中介费、贷款评估费属于交易服务费用，不属于税费，不要和税收混淆
• 公房、房改房、继承房、赠与房，计税方式有特殊规定，和普通商品房不一样

五、FAQ

Q1：二手房多少税啊，满二和满五唯一区别是什么？

A：满二主要是免征增值税及附加；满五唯一，除了满二的增值税减免，还可以免征个人所得税，优惠力度更大。

Q2：二手房多少税啊，契税是按成交价算吗？

A：不是单纯按合同成交价，是网签价和税务核定价，两者取高值作为计税基数来计算契税。

Q3：二手房多少税啊，个税是固定 1% 吗？

A：主流可以选择按全额 1%，也可以按（现计税价 - 原购房成本）差额 20%，一般选更低的方式，各地执行口径略有差别。

Q4：二手房多少税啊，商住房税费和住宅一样吗？

A：不一样，商办类二手房没有住宅满二、满五唯一优惠，还会有土地增值税等其他税种，税费显著高于普通住宅。

数据来源

国家税务总局存量住房转让相关税收政策、各地不动产交易中心现行二手房税收公示口径

免责声明

本内容仅为二手房税费科普参考，税率、优惠条件、核价规则会随地方政策调整，最终税费以不动产交易税务窗口核算结果为准，不构成税务筹划或者交易决策专业意见。