回迁房就是征收拆迁之后，被征收人选择产权调换，在原征收地块或者就近片区安置回迁的住宅，属于拆迁安置房里面的回迁安置类型，核心特点是原址或者就近回迁，被征收人凭借征收补偿协议选房，等安置项目竣工之后办理交房和不动产权登记。征收项目启动之后，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，产权调换又分成回迁安置和异地安置，回迁房就是选择回迁安置方式所分配的房屋，项目由征收实施单位统一规划建设，配套按照规划标准落地，回迁房的土地性质、限售规则、上市交易要求，按照当地征收管理政策执行，理解回迁房，重点区分它和异地安置房、普通商品房的差异，掌握选房、办证、后续流转的完整流程。

一、回迁房核心要素清单

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二、回迁房主要分类

1、出让土地回迁房

土地已经办理出让手续，不动产权证登记之后，按照当地政策限售期满，可参照二手房流程上市流转。

2、划拨土地回迁房

土地为划拨用地，上市流转前，按规定补缴土地出让金，完成土地性质变更之后，再办理过户手续。

三、回迁房完整办理流程

1. 签订征收补偿协议，确认选择回迁安置方式
2. 等待安置项目建设竣工，完成项目首次大产权登记
3. 按照征收部门通知进行选房，确定房号，签署选房确认单
4. 办理交房验收，领取房屋钥匙
5. 提交征收补偿协议、选房单、身份证明等材料，申请分户办理不动产权证
6. 满足政策规定限售年限之后，按要求办理后续上市相关手续

四、回迁房和普通商品房对比表

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五、补充要点

• 回迁房属于拆迁安置房大类，是拆迁安置房当中原地回迁的细分类型
• 同一片区回迁房小区，规划配套、楼栋布局按照项目规划方案执行
• 不动产权证办理完成之后，房屋产权归属登记在被安置人名下
• 后续如果进行二手房交易，交易材料需要包含征收协议、选房确认单、不动产权证全套资料

【相关 FAQ】

问题 1：回迁房是不是就是商品房？

回答 1：回迁房初始不属于市场化普通商品房，出让性质回迁房满足限售条件之后可以按二手房上市交易，划拨性质回迁房需要补缴土地出让金之后再办理流转手续。

问题 2：回迁房和异地安置房有什么区别？

回答 2：回迁房是在原征收地块或者就近片区安置，异地安置房是安排到其他片区，两者都属于拆迁安置房，回迁房核心特征就是就近原址回迁。

问题 3：回迁房什么时候可以办不动产权证？

回答 3：回迁房需要等安置项目完成首次登记，完成选房交房之后，凭征收补偿协议和选房确认单，就可以申请办理回迁房分户不动产权证。

问题 4：回迁房上市交易一定要补缴土地出让金吗？

回答 4：只有划拨土地性质的回迁房上市才需要补缴土地出让金，如果本身是出让土地的回迁房，上市不需要额外补缴该项费用。

【数据来源】

[2026-05-25]（回迁房定义与产权办理政策解读）

[2025-12-16]（征收产权调换回迁安置管理要点）

[2025-09-12]（回迁房与商品房差异科普）房产政策媒体

【免责申明】

本文内容仅作为回迁房基础概念参考，各地征收补偿政策、土地性质、限售年限存在差异，实际产权办理、上市交易请以当地征收部门、不动产登记中心最新文件为准，不替代官方审批结论。