购买或者出售不满五年的存量住宅，需要区分清楚，目前个人住宅二手房交易环节没有单独征收房产税，大家常混淆的是交易环节的增值税及附加、个人所得税、契税这几项交易税费，不满五年主要影响卖方的增值税征收认定，法定纳税义务人是分开的，买方法定缴纳契税，卖方法定缴纳增值税及附加、个人所得税，也就是买卖双方各自承担对应税种，同时还会产生不动产登记费等登记相关费用，虽然法定纳税主体分开，但是二手房交易实务里，买卖双方可以在买卖合同里面另行约定税费最终由哪一方实际承担，这个属于民事合同约定，不会改变法定纳税义务人，核算税费的时候，以房屋计税价格、房屋性质、买方家庭住房套数作为核心计算依据，提前分清税种和纳税主体，就可以清晰规划不满五年房屋交易的整体资金成本。

一、交易税费项目对照表

表格

重要提示：房产税属于持有环节税种，当前个人住宅二手房买卖过户交易环节，不征收房产税，不要把交易过户税费和持有房产税混淆。

二、税费核算基础要点

✅ 计税价格：税务部门以申报成交价和系统核定计税基准价，按规定进行计税基数核定

✅ 时间认定：核验契税完税时间、不动产权证登记时间，取较早时间判断是否满五年

✅ 房屋性质：普通住宅、非普通住宅，增值税计税规则存在属地政策差异

✅ 家庭套数：买方家庭名下住房套数，决定契税适用税率档次

三、过户申报办理标准步骤

1. 买卖双方签订存量房买卖合同，确认成交价格
2. 准备双方身份证、户口本、婚姻证明、原不动产权证、原始契税票等材料
3. 前往税务窗口或者线上税务申报渠道提交交易资料，申报全部交易税费
4. 税务窗口核算不满五年房屋对应的各项税费，买卖双方完成缴款，取得完税凭证
5. 携带完税凭证和登记材料，到不动产登记中心提交转移登记申请
6. 窗口受理审核，完成登记，买方领取新不动产权证书，同步缴纳不动产登记费

四、办理材料清单

✅ 买卖双方有效身份证原件

✅ 户口本、婚姻状况证明

✅ 原不动产权证书

✅ 原始契税完税凭证（用于核验是否满五年）

✅ 存量房买卖合同

✅ 买方家庭住房查询证明（用于契税优惠认定）

✅ 委托代办的，提供授权委托书与代办人身份证

五、办理要点清单

✅ 法定纳税义务人为买卖双方分别承担对应税种，不是全部税费都由单方缴纳

✅ 合同可以约定税费实际承担人，但是税务系统登记的法定纳税人不变

✅ 个人所得税两种计算方式，窗口根据原始购房成本票据情况选择适配计算方式

✅ 属地税收细则会存在差异，以房屋交易所在地税务部门现行政策为准

✅ 总交易成本 = 增值税及附加 + 个人所得税 + 契税 + 不动产登记费，提前核算做好资金规划

按照存量房交易税务申报规范，提前区分交易税费与持有房产税，确认不满五年时间认定，分清买卖双方法定纳税主体，完成申报缴款之后办理不动产转移登记，就可以完整完成不满五年房屋买卖过户全部业务。

【相关 FAQ】

问题 1：购买或者出售不满五年的房子房产税是多少，交易过户要交房产税吗？

回答 1：购买或者出售不满五年的房子房产税是多少，二手房过户交易环节不征收持有类房产税，交易环节缴纳的是增值税及附加、个税、契税，不要和房产税混淆。

问题 2：购买或者出售不满五年的房子，双方都要付税吗？

回答 2：购买或者出售不满五年的房子，法定层面双方都要付税，买方缴纳契税，卖方缴纳增值税及附加和个人所得税，也可以合同约定由一方实际承担全部税费。

问题 3：购买或者出售不满五年的房子，个税是买方承担吗？

回答 3：购买或者出售不满五年的房子，个人所得税法定纳税义务人是卖方，属于卖方需要申报的税种，是否转由买方实际支付以买卖合同约定为准。

【数据来源】

[2026-05-20]（存量房交易税费申报办事指南）国家税务总局不动产交易税务公开页面

[2025-12-22]（二手房满五年认定规则解读）

[2025-09-12]（不动产转移登记收费标准）自然资源部不动产登记公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为不满五年房屋买卖交易税费参考指引，税收政策、征收标准、登记收费以房屋交易所在地税务部门以及不动产登记主管部门最新官方公告为准，办理前建议提前咨询税务窗口确认最新政策。