如何算二手房税费，核心就是区分契税、增值税、个人所得税三大主要税种，结合房屋是否满二、满五唯一、买方首套还是二套、房屋面积、计税基准价这几个关键条件，套用对应税率分别计算，最后把各项税费相加得到交易总税费，二手房计税优先以税务系统核定的计税评估价作为基数，不是单纯以买卖合同成交价计算。二手房交易税费是过户环节税务部门征收，不同优惠政策和房屋持有年限、购房家庭套数直接挂钩，提前掌握测算逻辑，在签约前就可以预估税费金额，方便买卖双方提前约定税费承担方式，做好资金规划，避免到缴税窗口才发现预算偏差。

表格

契税（买方）

1. 首套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%
2. 二套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2% 计算公式：契税 = 税务核定计税价 × 对应契税税率

增值税（卖方）

1. 住宅满 2 年：免征增值税
2. 住宅未满 2 年：增值税 = 税务核定计税价 ÷ (1+5%) × 5%

个人所得税（卖方）

1. 满五唯一（房产证满 5 年，并且是卖方家庭唯一住房）：免征个税
2. 不满足满五唯一：两种计算方式，可按核定征收，个税 = 计税价 ×1%；也可以按差额征收，个税 =(现计税价 - 原购房成本 - 合理税费)×20%，一般由税务窗口确认适用方式

1. 第一步，查询不动产权证登记日期，判断房屋是否满 2 年、是否满 5 年，确认卖方是否家庭唯一住房，判断增值税、个税是否满足免征条件。
2. 第二步，确认买方购房资格套数，是首套还是二套，确认房屋建筑面积，确定契税适用税率。
3. 第三步，确认税务核定计税基准价，也就是税务系统评估价，注意如果合同成交价明显偏低，税务会按照核定评估价计税。
4. 第四步，逐项套用公式，分别计算契税、增值税、个人所得税。
5. 第五步，加上登记费、交易手续费等小额规费，汇总得到整套二手房交易全部税费总额。
6. 第六步，在买卖合同里面约定清楚各项税费由买方承担、卖方承担还是各自承担，落实书面约定。

例：首套住宅，面积 100㎡，满五唯一，税务核定计税价 180 万

契税 = 1800000×1.5%=27000 元；增值税免征；个税免征，再加固定登记费，总税费就是契税加上小额规费。

1. 满二、满五的时间起算点，一般是不动产权证登记日期或者契税完税凭证日期，按照孰早原则认定，以当地税务口径为准。
2. 非住宅类公寓、商铺税费规则和住宅不一样，税种更多，不能直接套用住宅这套税率。
3. 各地政策会有微调，测算只是预估，最终金额以不动产税务窗口申报核算结果为准。 掌握这套如何算二手房税费的测算逻辑，提前核对年限、套数、面积、计税价四大要素，就可以在交易前期准确预估过户税费，提前做好资金安排，顺利完成税务申报缴税。 【相关 FAQ】 问题 1：如何算二手房税费，满五唯一是不是增值税和个税都免？ 回答 1：如何算二手房税费，满五唯一条件下个人所得税免征，同时只要房屋满 2 年，增值税也可以免征，契税仍然需要由买方正常缴纳。 问题 2：如何算二手房税费，是按合同成交价计税吗？ 回答 2：如何算二手房税费，当合同成交价正常时可参考合同价，如果价格偏低，税务部门会使用系统核定评估价作为计税基数。 问题 3：如何算二手房税费，首套 90 平以下契税税率是多少？ 回答 3：如何算二手房税费，买方首套住房，建筑面积 90㎡及以下，契税税率为 1%，直接用税务核定计税价乘以 1% 即可算出契税金额。 问题 4：如何算二手房税费，个税差额征收是什么意思？ 回答 4：如何算二手房税费，差额征收个税就是用现在计税价减去当初原始购房成本以及合理税费之后的差额，再乘以 20%，是否适用该方式以税务窗口认定为准。 【数据来源】 [2026-10-26]（如何算二手房税费 计税测算方法）税务公开政策资料 [2026-09-27]（二手房交易税费计算指南）不动产税务公开指引 [2026-08-26]（住宅交易税收优惠科普）政务公开信息 【免责申明】 本文内容仅作为如何算二手房税费通用测算参考，各地税收政策、核定口径会动态调整，最终税费金额以税务窗口正式核算结果为准，不构成税务认定承诺。