买二手房如何算税费，核心结论就是二手房税费主要分为买方承担的契税，卖方承担的个人所得税、增值税及附加，同时还有少量交易手续费、不动产登记费等杂费，计税基数一般是网签价或者税务系统核定的计税评估价，二者取高值作为计税依据，税费能不能减免，关键看几个核心条件：房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方是首套还是二套、房屋面积是 90㎡以内还是 90㎡以上，这套计算逻辑是全国通用基础规则，各地细则会有小幅差异，本篇深度拆解每一项税种计算公式、减免条件、完整测算步骤，还有买卖双方税费分担说明，方便签约前提前估算总成本。

一、二手房主要税种一览表

表格

二、契税详细计算（买方核心税种）

✅ 现行基础契税税率标准

1. 家庭首套住房： 面积≤90㎡：税率 1%
2. 面积＞90㎡：税率 1.5%
3. 家庭二套住房： 面积≤90㎡：税率 1%
4. 面积＞90㎡：税率 2%

要点：三套及以上住宅，多数城市契税按 3% 征收；非住宅（商铺、公寓）统一按 3%，不享受住宅优惠税率。

计算公式：契税 = 计税价格 × 适用契税税率

三、个人所得税详细计算（卖方税种）

✅ 两种计算方式，一般由税务部门核定选择

方式一：核定征收：个税 = 计税价格 × 1%

方式二：差额征收：个税 =（本次计税价 − 原购房发票价格 − 合理税费）× 20%

✅ 免征条件：满五唯一

满五：房产证 / 契税完税时间满 5 年；唯一：卖方家庭在本省 / 本市范围内唯一住宅，同时满足两个条件，个税免征。

四、增值税及附加详细计算（卖方税种）

✅ 计算公式：增值税及附加 = 计税价 ÷ (1+5%) × 综合税率（增值税 5% + 附加税费，合计约 5.3%）

✅ 免征条件：普通住宅，房产证或者契税完税时间满 2 年，增值税及附加免征

补充：非普通住宅，部分城市满 2 年之后，是按差额征收增值税，不是全额免征，以当地政策为准。

五、计税基数怎么确定

✅ 计税基数判定规则

1. 申报网签价，如果高于税务内部评估价，就按网签价计税
2. 如果网签价明显偏低，低于税务评估价，税务系统会按核定评估价计税 也就是：计税基数 = max（网签价，税务核定价）

六、完整测算操作步骤

✅ 测算步骤清单

1. 确认房屋基础信息：建筑面积、房产证登记日期、原始购房原值
2. 确认买方家庭套数：首套 / 二套 / 三套，确定契税税率
3. 确认是否满 2 年、是否满五唯一，判断增值税、个税是否可以减免
4. 确认计税基数（网签价 / 税务核定价）
5. 分别计算契税、个税、增值税及附加，加上登记费等杂费
6. 汇总总税费，区分买方税费、卖方税费

重点提示：合同可以约定税费全部由买方承担，属于买卖双方自主约定，但是税种法定缴纳主体不变，只是实际出钱方变更。

七、测算举例

举例：首套住宅，建面 85㎡，计税价 180 万，满五唯一

• 契税：180 万 × 1% = 1.8 万
• 个税：满五唯一，免征
• 增值税：满 2 年，免征
• 登记费：80 元 合计买方总税费约 18080 元

八、容易混淆要点

1. 满 2 年、满五唯一，起算时间优先看契税完税证或者不动产权证，哪个时间更早按哪个
2. 公房、房改房、继承房，原始原值计算方式不一样，个税差额计算会有特殊口径
3. 非住宅（公寓、商铺）不享受住宅满二、满五唯一减免政策，税费计算标准更高

买二手房如何算税费，核心就是抓住三大变量：买方套数 + 面积决定契税，房屋年限 + 是否唯一决定个税增值税减免，计税基数取网签价和税务核定价高值，提前按这套公式测算，就能在签约前清楚掌握全部交易税费成本。

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房如何算税费，满五唯一是什么意思？

回答 1：买二手房如何算税费，满五唯一就是房产证或者契税完税时间满 5 年，并且是卖方家庭唯一住宅，同时满足之后，个人所得税可以免征。

问题 2：买二手房如何算税费，网签价低一点是不是税费就更少？

回答 2：买二手房如何算税费，如果网签价低于税务系统核定价，税务部门会按照核定价计税，不是单纯按照网签低价计算，不能随意做低网签价。

问题 3：买二手房如何算税费，二套 95 平契税是多少？

回答 3：买二手房如何算税费，二套住房面积大于 90㎡，契税税率是 2%，契税等于计税价格乘以 2%。

问题 4：买二手房如何算税费，商铺二手房也享受满二免增值税吗？

回答 4：买二手房如何算税费，商铺属于非住宅，不适用住宅满 2 年免征增值税政策，增值税按商业不动产相关规则计算。

【数据来源】

[2026-10-26]（买二手房如何算税费

[2026-10-10]（二手房契税个税增值税减免政策解读）税务知识库

[2026-09-18]（二手房计税核定价与税费测算实操指引）

【免责申明】

本文内容仅作为二手房税费测算科普参考，各地税收细则、普通住宅认定标准存在差异，最终税费以不动产税务窗口实际核定结果为准。