买二手房要交哪些税，核心结论是二手房交易主要税种包含契税、个人所得税、增值税及附加，另外还有不动产登记费等固定杂费；税种法定缴纳主体分为买方和卖方，买方核心税种是契税，卖方核心税种是个税、增值税及附加，实际交易中很多买卖合同会约定全部税费由买方承担，属于双方协商约定，并不改变税种法定属性，税费是否减免重点看房屋是否满 2 年、是否满五唯一、买方家庭套数、房屋建筑面积，计税基数一般取网签价与税务核定价二者较高值，本篇深度拆解每一项税费定义、税率、减免条件、杂费项目，方便签约前完整掌握交易税费清单。

一、二手房税费总览表

表格

二、契税（买方必缴核心税种）

✅ 住宅契税优惠税率

1. 家庭首套住房 面积≤90㎡：税率 1%
2. 面积＞90㎡：税率 1.5%
3. 家庭二套住房 面积≤90㎡：税率 1%
4. 面积＞90㎡：税率 2%
5. 三套及以上住宅，多数城市按 3% 征收

要点：公寓、商铺等非住宅，不享受住宅优惠，契税统一按 3% 计算。

计算公式：契税 = 计税价格 × 适用税率

三、个人所得税（卖方税种）

✅ 两种征收方式

方式 1：核定征收：个税 = 计税价格 × 1%

方式 2：差额征收：个税 =（本次计税价 − 原购房原值 − 合理税费）× 20%

✅ 免征条件：满五唯一

满五：契税完税时间或者不动产权证时间满 5 年；唯一：卖方家庭在当地登记的唯一住宅，两项同时满足，个税免征。

四、增值税及附加（卖方税种）

✅ 计算公式：增值税及附加 = 计税价 ÷ (1+5%) × 综合税率（增值税 5%+ 附加税费，合计约 5.3%）

✅ 免征条件：普通住宅，契税完税或者产证时间满 2 年，增值税及附加免征

补充：部分城市非普通住宅满 2 年之后，执行差额征收增值税，不是全额免征，以当地税务政策为准；非住宅类房产不享受满二免征政策。

五、其他固定杂费

✅ 杂费清单

1. 不动产登记费：住宅一般 80 元 / 本，属于买方办理新不动产权证收取
2. 交易手续费：按建筑面积计算，部分城市已经取消该项收费
3. 土地出让金：房改房、划拨性质土地的房屋，过户时需要补缴土地出让金，这个是特殊房屋才会产生，普通商品房没有这项费用

六、计税基数说明

✅ 计税基数判定

申报网签价如果高于税务系统内部评估价，按网签价计税；如果网签价明显偏低，税务部门会启动核定价，也就是计税基数 = 网签价、税务核定价取高值。

七、完整确认步骤

✅ 操作步骤清单

1. 查询房屋竣工、完税、产证时间，判断是否满 2 年、是否满五唯一
2. 确认买方家庭住房套数、房屋建筑面积，确定契税税率
3. 确认房屋土地性质，判断是否需要补缴土地出让金
4. 确认计税基数，逐项核算契税、个税、增值税及附加
5. 查看买卖合同，确认税费实际由哪一方承担

买二手房要交哪些税，核心记住买方主要是契税，卖方主要是个税 + 增值税及附加，加上登记费等杂费，减免核心就是满二、满五唯一，签约之前提前核算，就可以清楚整套交易全部税费成本。

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房要交哪些税，满五唯一可以免哪些税？

回答 1：买二手房要交哪些税，满五唯一主要是免征个人所得税，如果同时满足满 2 年，增值税及附加也可以免征，契税仍然需要买方正常缴纳。

问题 2：买二手房要交哪些税，房改房会多一项什么费用？

回答 2：买二手房要交哪些税，房改房土地性质一般是划拨，过户的时候通常需要补缴土地出让金，普通商品房不需要这项费用。

问题 3：买二手房要交哪些税，所有税费都约定买方承担合法吗？

回答 3：买二手房要交哪些税，买卖合同约定全部税费由买方承担属于民事约定，是允许的，只是实际出钱方改变，税种法定缴纳主体不变。

问题 4：买二手房要交哪些税，公寓二手房税费和住宅一样吗？

回答 4：买二手房要交哪些税，公寓属于非住宅，不能享受住宅满二、满五唯一减免，契税按 3%，增值税、个税都需要按非住宅规则征收。

【数据来源】

[2026-10-26]（买二手房要交哪些税

[2026-10-16]（二手房契税个税增值税政策解读）税务知识库

[2026-09-25]（二手房土地出让金与登记费收费指引）

【免责申明】

本文内容仅作为二手房税费科普参考，各地普通住宅认定、税率细则存在差异，最终税费以不动产税务窗口实际核定结果为准。