二手房个税如何计算，二手房个人所得税法定纳税义务人为卖方，属于财产转让所得征税，主流分为差额据实征收（20%）与核定征收（一般 1%，部分地区 1.5%）两种方式，计税基数取网签成交价和税务存量房评估价两者较高值，住宅满足满五唯一可以免征个税，非住宅不享受满五唯一免税政策，交易双方可在买卖合同协商约定税费实际承担方，差额计税需要提供原购房发票、原契税票等原始票据作为成本扣除凭证，最终金额以税务窗口核定结果为准。

计税基础逻辑

二手房个税是不动产转让环节，针对房屋增值收益设置的税种，全国征管框架统一，据实征收是按真实增值部分计税；核定征收是在原始成本票据缺失时，按计税价比例简化征收；满五唯一是住宅专项优惠，支持家庭唯一住房正常流转。

两种计税方式对照表

表格

测算示例：计税价 100 万，原购价 70 万，原契税等合理费用 2 万

差额个税 =（100 万 − 70 万 − 2 万）×20% = 56000 元

同套房屋如果采用核定 1%：100 万 ×1% =10000 元

二手房个税核算办理步骤

1. 确认房屋性质：区分住宅、公寓 / 商铺等非住宅，确认是否适用满五唯一免征政策。
2. 核验满五唯一：核查不动产权证登记时间是否满五年，核查卖方家庭名下住房套数，判断是否免征。
3. 确定计税基数：对比网签成交价与税务评估价，取较高值作为计税基数。
4. 选择计税模式：可提供原始购房票据，优先差额 20% 据实核算；票据缺失则采用核定征收。
5. 归集扣除凭证：差额计税提前准备原购房发票、原契税完税凭证、合规装修票据、贷款利息证明。
6. 税务申报复核：携带买卖合同、不动产权证、原始票据、买卖双方证件到办税窗口申报，税务人员复核计算结果。
7. 缴款取得完税凭证：确认金额之后完成个税缴纳，凭完税凭证继续办理不动产过户。

二手房个税如何计算核心要点：有原始发票选差额 20%，没有原始发票按核定比例，住宅满五唯一直接免征，计税基数取网签价和评估价高值，非住宅不享受免税优惠。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房个税如何计算，满五唯一是同时满足两个条件吗？

回答 1：二手房个税如何计算，是的，必须同时满足产权证登记满五年，并且属于卖方家庭名下唯一住房，才可以免征个人所得税。

问题 2：二手房个税如何计算，个税法定是买方交吗？

回答 2：二手房个税如何计算，法定纳税义务人是卖方，属于转让所得征税，实务中买卖双方可以在合同约定由买方承担这笔费用。

问题 3：二手房个税如何计算，差额里面的合理费用都可以扣除吗？

回答 3：二手房个税如何计算，只有税务认可的合规原契税、贷款利息、合规装修票据等合理费用才可以扣除，需要留存对应的正规票据。

【数据来源】

[2026-10-26]（二手房个税如何计算）国家税务总局二手房交易税收政策公开资料

[2026-09-27]（二手房个税办税指引）不动产交易办税官方公示

【免责申明】

本内容仅为二手房个税如何计算的科普讲解，各地核定征收比例、满五唯一认定细则存在地区差异，税收政策会动态调整，最终计税结果以税务机关正式核定为准，本内容不构成税务筹划以及过户办理决策依据。