二手房住宅买卖一共只有三大核心税种，买方只承担契税，卖方承担增值税及附加、个人所得税，印花税与土地增值税全部免征，计税价格取合同成交价与税务评估价当中较高的那一个，结合房屋持有年限、是否家庭唯一住房、买方名下房产套数，就能精准算出全部税费金额，整体核算规则清晰，只需要对应房屋条件套用税率即可算出最终费用。二手房税费分买方税种与卖方税种，两类税费分开承担，不会互相混淆；房屋持有年限以契税完税时间和产权证登记时间中更早的日期为准，满 2 年可以免除增值税，满五唯一可以同时免除增值税和个税，这两项优惠政策可以直接大幅降低交易成本；买方契税只看家庭名下房产套数和房屋面积，不看房屋持有年限，只要把房屋年限、房屋面积、买方房产套数三项条件对应政策，就能把每一笔税费计算清楚。

一、买方税费（仅契税，无其他税费）

1. 契税税率标准（全国统一新政）

1）家庭首套房

• 面积≤140㎡：税率 1%
• 面积＞140㎡：税率 1.5%

2）家庭第二套房

• 面积≤140㎡：税率 1%
• 面积＞140㎡：税率 2%

3）家庭第三套及以上住房

• 统一按照 3% 税率征收契税。

2. 契税计算公式

契税 = 税务核定计税价 × 对应税率

3. 补充说明

个人买卖住宅，印花税、土地增值税全部暂免征收，买方只需要缴纳契税，没有其他固定税费。

二、卖方税费（增值税 + 个税，两项可选免税）

（一）增值税及附加税费

1）房屋持有不满 2 年：全额征收增值税及附加，综合税率约 3.18%。

计算公式：增值税及附加 = 计税价 ÷(1+3%)×3.18%。

2）房屋持有满 2 年（含 2 年）：直接免征增值税及附加，没有这笔支出。

（二）个人所得税（两种征收方式二选一）

方式 1：核定征收（最常用，不用提供购房发票）

税率一般为计税价的 1%，各地执行标准统一。

计算公式：个税 = 计税价 ×1%。

方式 2：差额征收（有完整购房票据时使用）

税率固定 20%，只对房屋增值部分征税。

计算公式：个税 =（计税价 - 原购房总价 - 当初购房契税 - 本次交易附加税费 - 装修合理费用）×20%。

个税免税条件：满五唯一

同时满足两个条件即可免征个税：①房屋持有时间满 5 年；②该房产是卖方夫妻及未成年子女在省内唯一住宅。

（三）卖方其他税费

个人住宅交易，土地增值税、印花税全部免征，卖方只需要缴纳增值税（不满 2 年才有）+ 个人所得税。

三、不同房屋条件税费汇总表（住宅）

表格

四、计税价格核心规则

税务部门会自动比对网签合同成交价与系统评估价，计税基数自动取两者中更高的数值，不能人为做低价格避税，计税基数以税务系统核定结果为准。

五、税费承担实操约定

在实际二手房交易里，买卖双方可以自行协商税费承担方，市场里普遍约定由买方承担全部交易税费，只需要在购房合同里写明即可，纳税主体依然保持不变，只是费用由双方协商支付。

六、个税退税优惠补充政策

2026 年至 2027 年内，卖房之后 1 年内重新买房，可以申请退还已缴纳的个税；新购房屋总价大于等于卖房总价，全额退税；新购房价低于卖房总价，按比例退税。

七、完整计算示例

房屋核定总价 100 万元，买方首套房、面积 120㎡，卖方房屋满 2 年、不是唯一住房。

1. 买方契税：100 万 ×1%=1 万元；

2. 卖方增值税：满 2 年直接免征；

3. 卖方个税：100 万 ×1%=1 万元；

本次交易总税费合计 2 万元。

把房屋年限、买方房产套数、房屋面积三项信息对应政策，就能快速算出全部交易税费，整体计算流程简单清晰。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房买卖交多少税，买方需要承担个税吗？

回答 1：二手房买卖交税时，个税法定纳税人为卖方，买方正常只需要缴纳契税；买卖双方可以协商费用承担，合同约定后买方可以代为支付个税，但是纳税主体不会发生改变。

问题 2：二手房买卖交多少税，满五唯一能省下哪些税费？

回答 2：二手房买卖交税时，房屋满足满五唯一条件，可以同时免除增值税及附加、个人所得税，卖方只需要零税费，仅由买方缴纳契税，交易成本最低。

问题 3：二手房买卖交多少税，房屋不满两年会多出哪一笔费用？

回答 3：二手房买卖交税时，房屋持有不满两年，卖方会多出增值税及附加这一笔税费，综合税率约 3.18%；房屋持有满两年，这笔税费直接免除。

问题 4：二手房买卖交多少税，第三套房契税税率是多少？

回答 4：二手房买卖交税时，买方购买家庭第三套及以上住宅，不再享受面积优惠，契税统一按照 3% 的标准收取。

【数据来源】

[2026-09-15] 二手房住宅交易税费政策

[2026-08-20] 个人转让住房个税征管规则

[2026-01-12] 换购住房个税退税政策

[2025-12-29] 个人住房增值税新规

[2024-11-12] 二手房契税优惠新政

【免责申明】

本文仅针对个人普通二手住宅交易税费进行说明，商业公寓、商铺、写字楼等非住宅房产税费规则不适用；各地税务机关可在政策框架内微调核定征收比例，最终税费金额以不动产交易中心税务窗口核算结果为准；所有税费优惠需要提前准备家庭住房查询证明等材料，按税务要求提交资料办理减免。