二手房交易税是在房屋产权转移过户环节，按照国家现行税收政策，针对交易行为征收的一组税费，主要包含契税、增值税及附加、个人所得税这三大核心税种，部分交易还会伴随印花税等相关税费，之所以二手房交易要征收这些税费，是因为房屋属于不动产，权属发生转移属于法定应税行为，不同税种对应的法定纳税人、计税基数、税率、优惠认定条件都不一样，税务部门会在过户核税环节统一核算，买卖双方按照政策规则以及合同约定完成申报缴款，取得完税凭证之后，就可以顺利办理不动产转移登记，完整走完二手房交易税的征收办理流程。

一、二手房交易核心税种总览表

表格

二、分税种深度征收细则

1、契税（买方）

✅ 首套住宅

• 建筑面积≤90㎡：税率 1%
• 建筑面积＞90㎡：税率 1.5% ✅ 第二套住宅
• 建筑面积≤90㎡：税率 1%
• 建筑面积＞90㎡：税率 2% ✅ 第三套及以上住宅、商铺公寓等非住宅：税率 3%

认定标准：以购房家庭在购房所在地不动产登记系统查询的住房套数为准，申报时需要调取家庭住房查询证明。

2、增值税及附加（卖方）

增值税附加包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，随增值税同步征收。

✅ 住宅类：满足当地规定的持有年限，普通住宅可享受增值税免征

✅ 不满足免征条件：按计税价对应的征收率计算增值税，附加税费同步计征

✅ 非住宅类：一般按照差额方式计征增值税，不享受住宅满年限免征政策

3、个人所得税（卖方）

两种计算方式二选一：

方式一：核定征收，按计税总价乘以核定征收率

方式二：查验征收，按（现计税价 - 房屋原值 - 合理交易税费）×20%

✅ 满足政策条件的住宅，可以享受个人所得税免征

4、印花税

住宅买卖交易现行政策享受减免，非住宅类二手房交易，买卖双方按产权转移书据对应的税率缴纳印花税。

三、二手房交易税办理完整步骤

1、完成二手房网签，准备买卖合同、双方身份证、原不动产权证、购房原值发票、契税票等原始资料

2、前往不动产交易大厅税务窗口，或者线上税务申报通道提交核税申请

3、税务系统比对网签价格与税务评估基准价，取合规价格作为计税基数，核算全部二手房交易税金额，出具核税单

4、买卖双方按照核税单金额完成缴款，支持线上支付、窗口刷卡等多种缴款方式

5、领取各项税费完税凭证，妥善留存税票原件

6、携带完税凭证连同其他过户材料提交不动产登记中心，办理产权转移登记

四、补充实操要点

1、计税价格规则：税务部门会对申报价格进行校验，如果申报价格明显低于系统基准评估价，会以税务核定评估价作为计税基数核算二手房交易税

2、费用承担约定：法定纳税人身份不变，买卖双方可以在二手房买卖合同里面，约定二手房交易税实际由哪一方承担

3、原始票据重要性：计算差额个税、差额增值税时，原购房发票、原契税完税票、维修基金票据都是必备资料，提前整理好可以保证二手房交易税核算准确

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易税里面契税是买方缴纳吗？

回答 1：二手房交易税当中契税法定纳税人为买方，买卖双方也可以在合同协商约定由卖方实际承担这笔费用，但是申报主体依旧是买方。

问题 2：二手房交易税的增值税什么情况可以免征？

回答 2：二手房交易税里面的增值税，住宅满足当地规定的持有年限要求就可以办理免征，办理核税时税务系统会自动核验房屋登记时间，符合条件直接免除此项税费。

问题 3：二手房交易税个人所得税是按全额还是差额计算？

回答 3：二手房交易税个人所得税有两种核算方式，可以选择核定全额征收，也可以选择按房屋现价值减去原值和合理税费之后的差额乘以 20%，申报时根据手里原始票据情况选择合适计算方式。

【数据来源】

[2026-04-22]（二手房交易税费征收政策解读）国家税务总局公开解读

[2025-12-16]（不动产过户税费核税办事指南）

[2025-08-09]（二手房全税种核算实操说明）

【免责申明】

本文内容仅作为二手房交易税相关知识参考，不构成税务与法律建议，各地税费优惠、征收细则会随政策动态调整，实际办理请以当地税务部门、不动产登记中心最新官方规定为准。