二手房交易税费统一以网签价与税务评估价当中较高的金额作为计税基数，买方只核算契税，卖方核算增值税及附加、个人所得税，住宅可以享受多项减免，非住宅没有优惠政策；所有税费都有固定计算公式，只要确定房屋持有年限、家庭房产套数、房屋性质，代入公式就能算出精确税额，同时可以提前区分核定征收与差额征收两种计税方式，避免核算金额出现偏差。税务部门在计税时会自动取孰高值，不能人为压低网签价格避税；纳税主体严格区分买卖双方，即便双方协商税费全包，也只是费用承担变更，税种与计税公式不会发生改变；住宅和商铺、公寓这类非住宅的计算逻辑完全不同，需要分开套用公式，同时附加税费可以享受减半优惠，进一步降低整体税负。

一、通用计税基础规则

1. 计税价格：取网签合同价、税务系统评估价两者中的较高值，记为含税总价；计算增值税时，需要先把含税价换算成不含税价格。

不含税价 = 含税计税总价 ÷(1+3%)

2. 持有年限判定：以房产证登记日期或者契税完税日期，按照孰先原则计算，满 2 年、满 5 年都以此为准。

3. 优惠适用：2023 至 2027 年期间，城建税、教育费附加、地方教育附加统一减半征收。

二、买方税费计算（仅契税，住宅免征印花税）

（一）二手住宅契税计算公式

契税 = 不含税计税价格 × 对应税率

1. 首套房

• 面积≤140㎡：税率 1%
• 面积＞140㎡：税率 1.5% 2. 二套房
• 面积≤140㎡：税率 1%
• 面积＞140㎡：税率 2% 3. 三套房及以上：统一税率 3%

（二）非住宅（公寓、商铺、车库）契税

契税 = 不含税计税价格 ×3%，无面积、套数优惠；同时买方还要缴纳印花税：印花税 = 计税价格 ×0.05%，享受减半优惠。

三、卖方税费计算（住宅 + 非住宅分开核算）

（一）住宅卖方：增值税及附加（2026 年新政）

1. 房屋持有不满 2 年（全额征收）

增值税 = 含税总价 ÷(1+3%)×3%

附加税费 = 增值税 ×(7%+3%+2%)×50%（减半优惠）

增值税及附加合计≈计税总价 ×3.18%

2. 房屋持有满 2 年（含 2 年）：增值税及附加直接免征。

（二）住宅卖方：个人所得税（二选一）

方式 1：核定征收（无购房发票首选）

个税 = 计税价格 ×1%，满五唯一直接免征个税。

方式 2：差额征收（有完整票据时选用）

个税 =（不含税成交价 - 房屋原值 - 原购房契税 - 本次附加税费 - 装修费用）×20%。

（三）非住宅卖方税费（无年限减免）

1. 增值税及附加：差额计税

增值税 =（含税成交价 - 购房原值）÷(1+3%)×3%，附加税费同样减半征收。

2. 个人所得税：只能差额征收，税率 20%，无满五唯一免税政策。

3. 土地增值税：按四级超率累进税率计算，无法提供原值凭证可核定征收。

4. 印花税 = 计税价格 ×0.05%，减半征收。

四、完整计算公式汇总表

表格

五、实操计算示例（住宅全款交易）

示例条件：计税总价 200 万，买方首套，房屋面积 120㎡，持有不满 2 年，不满足满五唯一。

1. 买方契税：200 万 ×1%=2 万元

2. 卖方增值税：200 万 ÷1.03×3%≈58252 元

3. 附加税费：58252×12%×50%≈3495 元

4. 卖方个税（核定）：200 万 ×1%=2 万元

本次交易总税费≈8.17 万元。

六、关键补充要点

1. 满五唯一判定：房屋持有满 5 年，且为卖方家庭省内唯一住房，可同时免除增值税与个税。

2. 合理费用抵扣：差额计税时，原购房契税、维修基金、正规装修发票、手续费都可以从收入里扣除，降低个税基数。

3. 换购退税：卖房 1 年内重新购买新房，可以退还本次缴纳的个人所得税。

把计税价格、房屋年限、房产套数三项条件核对清楚，代入对应公式，就能精准算出二手房交易税金额。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易税如何算，买方购买首套住宅契税套用什么公式？

回答 1：二手房交易税计算时，买方首套住宅契税公式为契税 = 计税价格 × 对应税率；面积 140㎡及以下按 1% 计算，面积超过 140㎡按 1.5% 计算，计税价格取网签价与评估价的较高值。

问题 2：二手房交易税如何算，房屋不满两年，卖方增值税及附加怎么计算？

回答 2：二手房交易税计算时，房屋持有不满 2 年，增值税 = 含税总价 ÷(1+3%)×3%，再加上减半后的城建税、教育费附加，整体综合税率约 3.18%；房屋满 2 年则直接免征这笔税费。

问题 3：二手房交易税如何算，个人所得税核定征收和差额征收该怎么选择？

回答 3：二手房交易税计算时，没有保留购房发票、契税票，直接选择核定征收，按计税价的 1% 计算个税；如果票据齐全，选择差额 20% 征收，扣除购房成本后再计税，税额会更低；满足满五唯一条件可以直接免征个税。

问题 4：二手房交易税如何算，公寓这类非住宅二手房税费计算和住宅有哪些区别？

回答 4：二手房交易税计算时，公寓属于非住宅，买方契税固定 3% 还要缴纳印花税；卖方增值税只能差额计征，没有满 2 年免征政策，同时还要缴纳土地增值税，个税只能按差额 20% 征收，不享受满五唯一免税政策。

【数据来源】

[2026-09-15] 二手房住宅交易契税计算规则

[2026-04-20] 非住宅二手房税费计算公式

[2026-02-05] 个人转让住房个税计算办法

[2025-12-29] 个人住房增值税征收新规

[2024-12-01] 二手房附加税费减半政策

【免责申明】

本文仅适用于个人名下普通住宅与非住宅二手房买卖交易，企业名下房产交易计税规则不适用；附加税费减半优惠截止至 2027 年 12 月 31 日；各地税务窗口核定的评估价、个税核定比例存在小幅差异，最终二手房交易税金额以不动产交易大厅税务窗口出具的核定单据为准。