二手房常说的双税，就是卖方承担的增值税及附加 + 个人所得税，两项税费全部以税务核定价格与合同成交价取高值作为计税基数；房屋持有不满 2 年会同时产生双税，持有满 2 年可免增值税，只剩个税；持有满 5 年且是家庭唯一住房，双税全部免征；计税时先核算增值税，再核算个税，个税计税金额不含增值税额，两项税费分开计算、合并申报，全程按照税务系统评估价执行，不可以直接按合同低价报税。

一、先明确核心计税基础

1. 计税价格：税务评估价、网签合同价，二者取数值更高的那一个，这是双税统一计算基数。

2. 房屋持有时间：以契税完税发票或者不动产权证登记时间孰早来计算年限，用来判定是否免征增值税。

3. 双税承担方：增值税 + 个税均为卖方税费，买卖双方可自行协商由买方代缴。

二、第一税：增值税及附加（卖方）

1. 征收规则（2026 年现行政策）

• 持有不足 2 年：全额征收增值税 + 附加税费；
• 持有满 2 年（含 2 年）：直接免征增值税，附加税费同步为 0。

2. 计算公式

含税成交价 ÷(1+3%)×3%= 增值税额

附加税费（城建税 + 教育附加 + 地方教育附加）= 增值税额 ×6%（减半优惠后）

增值税 + 附加综合税率≈3.18%

3. 举例

计税总价 103 万元，持有未满 2 年：

增值税 = 103÷1.03×3%=30000 元

附加税 = 30000×6%=1800 元

增值税及附加合计：31800 元

三、第二税：个人所得税（卖方）

个税分两种征收方式，二选一执行，优先核定征收，有购房发票可选择差额征收。

方式 1：核定征收（绝大多数二手房使用）

计算公式：计税价格 ×1%（住宅通用标准）

适用条件：无法提供原始购房发票、契税票，无法核算房屋成本。

方式 2：差额征收（有完整票据时选用）

计算公式：（计税不含增值税收入－房屋原值－购房契税－本次交易税费－装修费等合理费用）×20%

个税免征条件

房屋持有满 5 年，且为卖方家庭省内唯一住宅，个税直接免征，也就是常说的 “满五唯一”。

举例

计税价格 100 万，无原值票据，核定征收：

个税 = 100 万 ×1%=10000 元

四、双税合并计算三种情形（住宅）

情形 1：不满 2 年（双税全交）

总税费 = 增值税及附加（约 3.18%）+ 个税（1%）

综合税率≈4.18%

情形 2：满 2 年不满 5 年（只交个税）

增值税免征，只缴纳 1% 核定个税

情形 3：满五唯一（双税全免）

增值税、个税全部免征，无卖方税费

五、实操计算完整案例

房屋网签价 + 税务评估价取高值为 200 万，持有 1 年，非唯一住房，无购房发票：

1. 增值税及附加：200 万 ÷1.03×3.18%≈61747 元

2. 个税：200 万 ×1%=20000 元

3. 双税合计：81747 元

同房屋，持有 3 年、不满 5 年：仅缴纳个税 20000 元，增值税免征。

六、双税计算注意要点

1. 个税计税收入不含增值税，核算差额时要把增值税剔除；

2. 继承、赠与得来的房屋再出售，不能直接按 1% 核定个税，大多只能差额 20% 征收；

3. 附加税费减半优惠持续到 2027 年底，各地附加税率小幅略有差异；

4. 北上广深非普通住宅满 2 年仍要差额缴纳增值税，普通住宅依然免征。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房双税怎么算的，双税具体指哪两项税费？

回答 1：二手房双税指卖方的增值税及附加、个人所得税；房屋不满 2 年两项税费都要缴纳，满 2 年免增值税只收个税，满五唯一两项税费全部免征。

问题 2：二手房双税怎么算的，核定征收个税和差额征收个税该怎么选择？

回答 2：没有原始购房发票、契税票，只能按计税价 1% 核定个税；如果保留完整购房票据，可选择差额 20% 计税，成本高时差额计税更省钱。

问题 3：二手房双税怎么算的，计税价格是按合同成交价吗？

回答 3：双税计税价格取税务评估价与网签合同价二者较高值，不能只用低价合同报税，以税务系统评估价格为准。

问题 4：二手房双税怎么算的，满二唯一可以免征个税吗？

回答 4：满二唯一只能免除增值税，个税不能免征；只有同时满足持有满 5 年 + 家庭唯一住房（满五唯一），才能把增值税和个税两项全部免除。

【数据来源】

[2026-09-15] 存量房交易增值税与个税计算口径

[2026-04-20] 个人住房转让个税核定征收政策

[2025-12-29] 个人住房增值税征收新规 财政部税务总局公告

[2026-02-03] 二手房差额个税扣除项目规则

[2026-01-13] 附加税费减半征收执行通知

【免责申明】

本文仅适用于个人普通住宅二手房交易，商铺、公寓、写字楼等非住宅房源税费规则不适用；北上广深非普通住房增值税政策存在特殊条款；各地个税核定比例、附加税率存在小幅差异；最终双税金额以不动产办税窗口核算结果为准。