二手房契税怎么计算，核心公式是应缴契税 = 计税价格 × 适用契税税率，计税价格优先取网签成交价格，若税务系统核定计税价格高于申报成交价，则按税务核定计税价格计算，适用税率由买方家庭住房套数、房屋建筑面积两个条件共同确定，首套 90㎡及以下税率 1%，首套 90㎡以上税率 1.5%，二套 90㎡及以下税率 1%，二套 90㎡以上税率 2%，买方在过户申报环节，按照这套计税方法核算并且申报缴纳契税。设置这套计算规则，是国家契税优惠政策统一的核算口径，把家庭套数和面积作为档位判定依据，让每一套二手房都可以对应匹配准确税率，方便买卖双方提前测算购房资金，也方便税务窗口或者电子税务局自动核算税额。办理二手房契税计算申报，第一步查询买方家庭名下住房套数，确认是首套还是二套，第二步核对不动产权证登记建筑面积，锁定对应的税率档位，第三步确认计税价格，读取网签合同成交价或者税务核定计税价，第四步套用公式算出应缴契税金额，第五步准备全套申报材料，在办税大厅或者电子税务局提交契税申报，系统复核税额之后完成缴款，取得契税完税凭证。税额核算完成并且成功缴款之后，二手房契税计算对应的办税节点就完成，可以继续办理不动产过户登记。

一、二手房契税税率档位对照表

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二、二手房契税计算分层详细清单

1. 确定家庭套数

• 通过不动产查询系统，查询购房家庭名下现有住房登记套数
• 套数认定是以购房家庭为单位，包含夫妻双方以及未成年子女名下住房
• 确认属于首套或者二套，这是选择税率档位的第一项核心条件

1. 确认房屋面积

• 以不动产权证上面登记的建筑面积为准
• 按 90㎡作为分界点，判断属于 90㎡及以下档位，还是 90㎡以上档位

1. 确认计税价格

• 优先使用网签备案合同里面的成交总价作为计税基数
• 当申报成交价格低于税务部门基准评估价，税务机关启用核定计税价格，以核定价格作为计税基数

1. 代入公式计算

• 应缴契税 = 计税价格 × 对应税率
• 举例：首套，面积 100㎡，计税价 200 万，税率 1.5%，契税 = 2000000×1.5%=30000 元

1. 申报缴款

• 准备身份证、婚姻证明、网签合同、不动产权证、家庭套数查询材料
• 线上电子税务局或者线下办税大厅提交申报，系统自动复算契税金额
• 缴款完成，打印或者下载电子完税凭证

三、二手房契税计算特殊情形说明

1. 共有产权购房：按每位产权人对应的家庭套数，结合产权份额，分别核算各自需要缴纳的二手房契税
2. 非住宅类房产：不适用住宅首套二套优惠税率，按法定基础税率核算
3. 合同里面约定税费由卖方实际支付，但是计税公式、税率判定规则不变，只是实际支付主体按合同约定

四、二手房契税计算申报材料清单

• 买方身份证原件
• 婚姻相关证明材料
• 二手房买卖合同、网签备案表
• 原不动产权证书
• 家庭住房套数查询结果
• 委托代办：授权委托书、代办人身份证

五、手工测算与系统自动计算对比表

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【相关 FAQ】

问题 1：二手房契税怎么计算，二手房契税计算是按套内面积还是建筑面积？

回答 1：二手房契税怎么计算，二手房契税计算是按照不动产权证登记的建筑面积来判定 90㎡档位，不是套内面积。

问题 2：二手房契税怎么计算，二手房契税计算如果网签价偏低会怎么处理？

回答 2：二手房契税怎么计算，二手房契税计算的时候，如果网签成交价格明显低于税务基准评估价，税务部门会采用核定计税价格来计算二手房契税。

问题 3：二手房契税怎么计算，二手房契税计算里面家庭套数包含外地房产吗？

回答 3：二手房契税怎么计算，二手房契税计算的家庭套数认定口径，以属地税务机关执行规则为准，申报时可以提前确认当地套数查询范围。

问题 4：二手房契税怎么计算，二手房契税计算完成之后可以修改税额吗？

回答 4：二手房契税怎么计算，二手房契税计算申报缴款之后，如果是税率或者计税价格错误造成多缴，可以按契税退税业务申请更正退付多缴部分。

【数据来源】

[2026-10-26]（二手房契税怎么计算）

[2026-09-18]（存量房契税计税方法说明）

[2026-07-25]（存量房契税计税方法说明）

【免责申明】

本文内容仅作为二手房契税计算办税参考，契税优惠认定口径、计税规则会随税务主管部门政策以及属地执行细则调整，实际申报请以主管税务机关、电子税务局最新官方要求为准。