二手房如何办理贷款，也就是存量房按揭贷款，分为商业按揭贷款、公积金贷款、组合贷三种类型，是买方在购买二手房的时候，向银行或者公积金中心申请贷款，用这套二手房作为抵押物，审批通过之后贷款资金按约定划付给卖方，后续买方按月偿还贷款本息，整套业务衔接前期预审、签约网签、贷款审批、过户、抵押登记、放款几个核心节点，贷款额度、年限、利率由贷款机构根据申请人资质、房屋评估结果综合核定。办理二手房贷款，是二手房交易里面贷款购房的核心环节，提前做贷款预审，可以提前确认可批贷额度，方便买卖双方在合同里面约定贷款审批、放款对应的时间节点，让交易全流程有序推进。办理二手房如何办理贷款，第一步买方准备个人资料，向银行或者公积金中心提交贷款预审，第二步买卖双方签订二手房买卖合同并且完成网签备案，第三步贷款机构对房屋做评估，正式提交贷款申请，第四步贷款机构审批，出具批贷函，第五步买卖双方到不动产中心办理过户，领取新不动产权证，第六步办理不动产抵押登记，第七步抵押登记完成之后，贷款机构发放贷款资金至卖方账户，第八步买方按照贷款合同约定按期还款。批贷、过户、抵押、放款全部完成之后，二手房贷款业务核心流程办结，买方开始按月偿还按揭贷款。

一、二手房贷款三种类型对照表

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二、二手房如何办理贷款分层详细清单

1. 贷款预审阶段

• 准备身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、征信材料
• 提交给银行或者公积金中心做预审，初步测算可贷款额度、贷款年限
• 确认购房资格，核对房屋产权是否满足贷款受理要求

1. 签约网签阶段

• 买卖双方协商成交价格、首付金额、贷款金额，签订二手房买卖合同
• 在住建系统完成网签备案，网签材料是贷款申请必备资料

1. 房屋评估与正式申请

• 贷款机构安排评估机构对二手房做房产评估，出具评估报告
• 买方正式提交全套贷款申请材料，填写贷款申请表

1. 贷款审批

• 贷款机构审核申请人征信、收入、负债情况，同时核验房屋资料
• 审批通过之后出具批贷相关文件，确认贷款金额、利率、期限

1. 过户登记

• 买卖双方预约不动产登记中心，办理产权转移登记，买方领取新不动产权证

1. 抵押登记

• 持新不动产权证，到不动产登记中心办理抵押登记，设立贷款机构抵押权
• 取得不动产抵押登记证明

1. 放款

• 贷款机构收到抵押登记完成材料之后，按照合同约定将贷款资金划付到卖方指定收款账户

1. 按期还款

• 买方按照贷款合同约定的还款日，每月偿还本金与利息

三、二手房贷款申请必备材料清单

• 买方身份证、户口本、婚姻相关证明
• 收入证明、近半年银行流水
• 个人征信相关查询授权材料
• 二手房买卖合同、网签备案表
• 卖方不动产权证书、卖方身份证
• 房产评估报告
• 公积金贷款额外需要公积金缴存证明

四、全款交易与贷款交易对比表

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五、二手房贷款关键要点

1. 贷款额度一般参考房屋评估价和成交价两者较低值，再按首付比例核算可贷金额
2. 贷款年限会结合申请人年龄、房屋剩余可使用年限综合确定
3. 放款时间以贷款机构和抵押登记办理进度为准，合同可以提前约定相关时间节点
4. 贷款全部结清之后，可以申请办理抵押注销登记，恢复房屋完整产权

【相关 FAQ】

问题 1：二手房如何办理贷款，二手房办理贷款是不是必须先过户再申请贷款？

回答 1：二手房如何办理贷款，二手房办理贷款一般是先做预审、网签，贷款审批拿到批贷之后，再办理过户，过户之后办理抵押登记，最后才放款，不是先过户再提交贷款申请。

问题 2：二手房如何办理贷款，二手房办理贷款公积金贷款和商业贷款可以同时申请吗？

回答 2：二手房如何办理贷款，二手房办理贷款可以选择组合贷，也就是公积金贷款搭配商业贷款，适合公积金可贷额度不能覆盖剩余房款的情况。

问题 3：二手房如何办理贷款，二手房办理贷款评估是买方出钱吗？

回答 3：二手房如何办理贷款，二手房办理贷款的房产评估费用，一般由买方承担，具体可以买卖双方在合同里面协商约定。

问题 4：二手房如何办理贷款，二手房办理贷款还清之后还需要办理什么手续？

回答 4：二手房如何办理贷款，二手房办理贷款全部本息结清之后，需要到不动产登记中心办理抵押注销登记，解除房屋上面的抵押登记。

【数据来源】

[2026-10-26]（二手房如何办理贷款）

[2026-09-20]（存量房按揭贷款办理指南）

[2026-07-28]（存量房按揭贷款办理指南）

【免责申明】

本文内容仅作为二手房办理贷款办事参考，贷款审批标准、首付比例、利率、年限政策会随银行、公积金中心以及属地主管部门规定调整，实际办理请以贷款机构、不动产登记中心最新官方要求为准。