动迁房也叫拆迁安置房，是政府或者征收单位因为土地征收、旧改拆迁，对被拆迁人进行产权置换补偿所得的住宅房屋，基础土地性质分为国有土地动迁房、集体土地动迁房两大类，最核心判定依据是不动产权证登记的土地用途与房屋性质，绝大多数城区正规动迁房属于国有出让 / 划拨用地住宅性质，产权年限 70 年，归类为住宅类物业，在满足当地规定的上市交易年限、完成相关手续之后，可以正常办理过户、按揭、落户，和普通商品住宅在使用功能上一致，但是部分早期划拨土地动迁房上市交易时，需要按政策补缴土地出让金，集体土地上的动迁安置房，一般仅限本集体经济组织内部流转，不能像普通商品房一样对外自由交易，选购和办理业务的时候，重点查看不动产权证、拆迁安置协议，确认土地性质、上市限制条件，就可以准确理解动迁房的房屋性质，后续交易、贷款、缴税按照对应规则办理。

动迁房属于征收补偿安置类住宅，它的由来是拆迁产权调换，不是开发商对外公开销售的商品房，所以会存在上市限售期、土地取得方式（划拨 / 出让）这些特殊属性，不动产登记部门会按照土地规划性质进行登记，不同土地性质对应的流转规则、交易要求由征收、不动产、税务部门统一制定，明确房屋性质之后，才能清楚动迁房对应的各项权益与办理要求。

一、国有土地动迁房与集体土地动迁房对照表

表格

二、动迁房性质判定完整步骤

1. 查阅拆迁安置协议：确认这套房屋是征收产权调换安置房源，了解安置政策原文。
2. 核验不动产权证：重点查看证载土地性质（出让 / 划拨 / 集体）、房屋用途、是否标注限售备注。
3. 确认上市限制：查询当地动迁房限售政策，确认是否达到可以对外交易的年限要求。
4. 确认土地出让金要求：如果是划拨用地，确认上市交易是否需要补缴土地出让金。
5. 匹配业务规则：确认之后，后续过户、贷款、缴税，按照对应的住宅或者集体安置物业规则准备材料。

三、重点补充说明

• 限售期：很多国有动迁房在办证之后会设置限售年限，限售期内不能对外过户，期满之后解除限制。
• 划拨转出让：划拨性质动迁房上市交易，按政策补缴土地出让金之后，土地性质转为出让，后续再次交易和普通商品房一致。
• 名称误区：动迁房只是房屋来源叫安置补偿，只要是国有住宅用地，证载房屋用途就是住宅，不是商办性质。
• 办证流程：动迁房一般是安置完成之后，由相关单位统一办理不动产首次登记，再办理安置户分户不动产权证。

动迁房的性质是什么，城区主流正规动迁房属于 70 年住宅性质，分国有出让、国有划拨两种土地形式，满足限售条件之后可以上市交易，划拨房源上市部分需要补缴土地出让金；集体土地动迁安置房流转范围受限，选购时重点核验证载土地性质和限售政策，就可以准确判定动迁房属性。

【相关 FAQ】

问题 1：动迁房的性质是什么，动迁房属于商品房吗？

回答 1：动迁房的性质是什么，动迁房是拆迁产权调换安置住宅，不属于开发商公开销售的商品房，但是国有土地动迁房满足限售期满之后，上市交易的业务规则按住宅二手房执行。

问题 2：动迁房的性质是什么，划拨动迁房交易要补缴土地出让金吗？

回答 1：动迁房的性质是什么，国有划拨土地动迁房，在满足上市条件对外交易的时候，通常需要按照当地政策补缴土地出让金，转为出让性质。

问题 3：动迁房的性质是什么，动迁房可以办理二手房按揭吗？

回答 1：动迁房的性质是什么，国有土地动迁房拿到完整不动产权证、解除限售之后，可以正常申请二手房按揭贷款，集体土地动迁安置房对外交易一般不能办理常规按揭。

问题 4：动迁房的性质是什么，动迁房是 70 年产权吗？

回答 1：动迁房的性质是什么，国有土地上的动迁安置房房屋用途为住宅，属于 70 年住宅产权，集体土地动迁安置房不适用商品房 70 年出让产权体系。

【数据来源】

[2026-10-24]（国有土地上房屋征收与补偿条例相关解读）住房和城乡建设部门

[2026-09-15]（不动产登记土地性质分类说明）

[2026-08-18]（拆迁安置房上市交易及土地出让金相关指引）地方税务与不动产部门公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为动迁房的性质是什么相关科普参考，各地动迁房限售、补缴土地出让金、集体安置流转细则会随本地政策动态调整，实际办理请以属地不动产登记中心、征收部门、税务窗口最新执行口径为准，本文不替代不动产权证法定登记信息与安置协议，不构成官方审批承诺。