二手房按揭，全称是二手住房个人按揭贷款，简单理解就是买方购买已经取得不动产权证的存量二手房，自己只支付首付款，剩余购房款向银行申请个人住房贷款，并且把这套买来的二手房抵押给银行作为贷款担保，银行审批通过之后，把剩余房款直接发放给卖方，买方后续按月向银行偿还贷款本金 + 利息，这种贷款模式就叫二手房按揭，属于存量房住房信贷业务，和新房按揭原理一致，区别在于交易标的是已经建成、有原产权人的二手房。

一、核心要素明细表

表格

二、二手房按揭完整业务流程

1. 买卖双方签订二手房买卖合同，约定首付金额、贷款方案
2. 买方准备材料，向银行提交按揭申请，银行做贷款预审
3. 银行委托评估机构，对二手房出具评估报告
4. 银行正式审批，确认可贷额度、利率、贷款年限
5. 办理网签备案、首付款存入资金监管账户
6. 税务申报缴税，办理不动产过户，出新不动产权证
7. 办理不动产抵押登记，银行取得他项权利
8. 银行放款至卖方账户，买方开始按月偿还按揭月供

三、关键要点说明

• 按揭核心特点：先过户，再抵押，银行放款，房屋作为抵押物担保这笔贷款
• 贷款额度：一般是评估价与网签成交价取低值，再乘以可贷比例，剩余部分就是买方自筹首付款
• 贷款年限：同时受房龄 + 贷款年限上限、借款人年龄双重约束
• 类型区分：二手房按揭属于商业贷款，如果是公积金办理二手房贷款，叫二手房公积金贷款，组合贷就是商贷按揭 + 公积金贷款同时办理

四、和其他贷款区分

• 不是抵押消费贷：二手房按揭是购房专项住房贷款，用途仅限本次购房
• 不是全款交易：全款交易不需要办理二手房按揭

【相关 FAQ】

问题 1：什么是二手房按揭，二手房按揭就是公积金贷款吗？

回答 1：什么是二手房按揭，二手房按揭一般特指商业住房贷款，公积金贷款属于另外一类，同时办理商贷 + 公积金叫做组合贷。

问题 2：什么是二手房按揭，按揭期间房子产权是谁的？

回答 2：什么是二手房按揭，过户之后产权登记在买方名下，但是房屋抵押给银行，买方正常拥有产权，只是存在抵押权利限制。

问题 3：什么是二手房按揭，按揭贷款必须做房屋评估吗？

回答 3：什么是二手房按揭，商业二手房按揭一般需要评估机构出具评估报告，银行以此作为核定贷款额度参考。

问题 4：什么是二手房按揭，按揭放款是直接给买方吗？

回答 4：什么是二手房按揭，银行按揭放款一般是直接划付给卖方，不是把贷款资金交给买方。

【数据来源】

[2026-01-22]（个人住房贷款业务管理相关指引）中国人民银行

[2026-02-15]（存量房按揭业务规范）

[2026-03-08]（不动产抵押登记业务操作指引）

【免责申明】

本文内容仅作为什么是二手房按揭相关知识参考，各地银行按揭审批规则、利率政策会动态调整，实际办理请以经办银行最新业务规定为准，本文不构成贷款申请、交易决策的专业法律意见。