二手房子按揭，就是购买二手房的时候，买家向银行申请住房抵押贷款，把这套二手房抵押给银行，银行把贷款资金发放给卖方，买家之后按月还本付息，整套程序核心顺序是：确定房源→签买卖合同→银行贷款预审审批→过户缴税→抵押登记→银行放款→按月还贷 + 物业交割，注意很多城市是先审批贷款，审批通过之后再办理过户，避免过户之后贷款批不下来。

二手房按揭完整程序步骤

✅ 第一步 选定房源 + 产权核验

看好意向二手房，做产调，核查房屋是否存在抵押、查封，确认产权人、房屋性质、是否满五唯一，同时确认卖方是否还有原有按揭贷款，如果卖方有未结清贷款，一般需要提前解押。

✅ 第二步 签订二手房买卖合同（居间合同）

买卖双方协商成交价格、首付金额、贷款金额、过户时间、交房时间、户口迁出条款，签署正式合同，买家支付定金，同时准备贷款基础材料。

买家贷款基础材料：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、征信报告，部分城市需要社保 / 个税证明。

✅ 第三步 银行贷款申请与审批（预审）

买家选定银行，提交贷款申请和全套资料，银行会做几件事：

1. 查询买家征信、核验收入流水，评估还款能力
2. 委托评估机构对这套二手房做房屋评估，确定评估价
3. 银行根据评估价、首付比例、政策，核定贷款额度、年限、利率
4. 审批通过之后出具贷款审批通过函 / 同贷书

✅ 第四步 卖方原贷款解押（如有）

如果这套房子本身还抵押在银行，卖方需要自筹资金或者用买家首付提前结清原贷款，办理解除抵押登记，房屋恢复无抵押状态，才能继续过户。

✅ 第五步 缴税 + 不动产过户登记

买卖双方到不动产交易中心，缴纳契税、个税等税费，办理不动产转移登记，把产权过户到买家名下。

✅ 第六步 办理抵押登记

新的不动产权证办好之后，在不动产中心办理抵押登记，把房屋抵押给放款银行，银行取得他项权利证明（或者电子抵押登记）。

✅ 第七步 银行放款

抵押登记完成，银行按照合同约定，把按揭贷款资金划付给卖方账户。

✅ 第八步 物业交割 + 开始还贷

买卖双方完成水电燃气、物业费、有线电视过户，确认户口迁出，交房；次月开始，买家按照银行还款计划，每月偿还本金 + 利息。

关键要点对照表

表格

FAQ

问题 1：二手房子按揭的程序，是先过户还是先批贷款？

回答：二手房子按揭的程序，主流是先提交贷款申请，银行审批出具同贷书之后，再办理过户，审批不通过就不能进入过户环节。

问题 2：二手房子按揭的程序，卖方原来还有贷款怎么办？

回答：二手房子按揭的程序，卖方原有按揭需要先办理解押，结清原贷款，解除抵押之后才可以正常过户交易。

问题 3：二手房子按揭的程序，贷款年限怎么确定？

回答：二手房子按揭的程序，贷款年限受房龄、买家年龄、银行政策共同限制，审批的时候银行会一并核定最长可贷年限。

问题 4：二手房子按揭的程序，放款之后什么时候开始还月供？

回答：二手房子按揭的程序，银行放款成功之后，一般下一个还款日开始，买家按月偿还按揭本息。

数据来源： 各地不动产交易中心公开办事指引、商业银行个人住房按揭公开业务规则

免责申明： 本文二手房子按揭的程序为通用流程参考，不同城市、不同银行在审批顺序、解押方式、资金监管规则上会有差异，以当地不动产中心和经办银行最新政策为准，不构成贷款办理建议。