二手房交易当中所说的二手房产税，是交易环节各项税费的统称，主要包含买方契税、卖方个人所得税、增值税及附加，另外还有不动产登记费、交易手续费等配套费用，各项税费分别按照计税价格、房屋面积、家庭住房套数、房屋持有年限、房屋性质来确定计算方式，买卖双方可以按照交易约定划分承担主体，提前逐项套入公式核算，就能清晰算出整套二手房交易需要缴纳的全部税费，提前做好资金规划，顺畅完成网签、缴税、过户全流程。二手房交易税费计算核心依托税务部门核定的计税基准价，并不是单纯按照合同成交价计算，税务系统会结合同片区房屋基准价格做比对核定，不同税费项目的计税基数、减免条件各不相同，满足满五唯一、满二这类条件时，可以对应享受税费减免，是核算二手房产税金额的关键要点。

表格

1. 契税计算规则

表格

计算公式：契税 = 税务核定计税价格 × 对应税率

2. 个人所得税计算规则

1. 核定征收方式：计税价格 × 1%
2. 差额征收方式：（本次计税价格 - 原购房原值 - 合理税费）× 20%
3. 减免条件：房屋为卖方家庭满五年且是唯一住房，可免征个人所得税

3. 增值税及附加计算规则

1. 普通住宅取得不动产权证满 2 年，可免征增值税及附加
2. 不满 2 年普通住宅，增值税及附加 = 计税价格 ÷1.05× 综合征收率
3. 非普通住宅按当地对应的差额或者全额计税政策执行

1. 确认基础信息：核实不动产权证登记日期、房屋原值发票、卖方家庭住房套数、买方家庭购房套数、房屋建筑面积、房屋性质
2. 获取计税基准：提交网签资料，由税务部门核定本次交易计税价格
3. 逐项套算税费：按照上面的公式，分别计算契税、个税、增值税及附加
4. 核对减免资格：核验是否满足满二、满五唯一减免条件，符合条件直接对应免征
5. 汇总总税费：加上登记费、交易手续费，汇总得出二手房产税交易总金额
6. 确认承担约定：按照买卖合同约定，明确买卖双方各自承担的税费金额，准备缴税资金

1. 满二、满五的时间起点，统一按照不动产权证登记日期或者契税完税凭证日期，按照孰先原则认定
2. 计税价格优先采用税务核定价格，如果合同成交价低于税务基准价，会以税务核定价格作为计税基数
3. 公房、商办类二手房税费计算规则和普通住宅存在区别，核算的时候需要单独对照对应政策
4. 交易合同里面可以约定税费承担方式，但是法定纳税主体不变，核算的时候要区分法定纳税人和实际出资方

按照公式逐项套算，提前核验减免资格，确认税务核定计税价格，就可以精准完成二手房产税计算，提前做好资金准备，平稳完成二手房过户缴税。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房产税计算里面满五唯一可以免什么税？

回答 1：二手房产税计算当中，卖方房屋满足满五唯一条件，可以免征个人所得税，是二手房交易很重要的税费减免政策。

问题 2：二手房产税计算的计税价格是自己合同写的成交价吗？

回答 2：二手房产税计算优先以税务部门核定计税价格为准，合同成交价如果低于税务基准价，会采用税务核定价格作为计税基数。

问题 3：二手房产税计算里面契税税率和买方套数有关系吗？

回答 3：二手房产税计算里面契税税率和买方家庭购房套数直接相关，首套和二套、90 平上下对应的契税税率不一样。

问题 4：二手房产税计算不满 2 年住宅增值税怎么算？

回答 4：二手房产税计算当中，不满 2 年住宅增值税及附加按照计税价格除以 1.05 之后乘以综合征收率来计算。

【数据来源】

[2026-10-08]（二手房交易税费计算政策解读）税务政务科普平台

[2026-08-26]（二手房产税核算操作指引）不动产交易官方资讯

[2026-07-19]（二手房过户税费计算手册）房产交易技术公众号

【免责申明】 本文内容仅作为二手房产税计算参考指引，各地征收细则、减免政策会随官方文件调整，最终税费金额以税务窗口现场核定结果为准，不构成强制缴税依据。