核心结论：每月房贷主要分为等额本息、等额本金两种主流还款方式，计算核心变量为贷款本金、年利率、贷款总期数（月数），先把年利率换算成月利率 = 年利率 ÷12，再代入对应公式算出月供；等额本息每月月供金额固定不变，等额本金每月月供逐月递减，银行放款合同会明确选定还款方式，LPR 重定价之后，利率变化会重新计算后续月供金额。

一、两种还款方式公式对照表

表格

符号说明：

月利率 = 年利率 ÷ 12

总期数 = 贷款年限 × 12

二、计算实操步骤

1. 确定基础参数：贷款总本金、贷款年限、执行年利率、还款方式
2. 换算月利率：年利率除以 12，得到每月计息利率
3. 计算总期数：贷款年数 ×12，得到一共多少个还款月
4. 代入对应公式，算出首月月供；等额本金后续每月递减金额 = 每月固定本金 × 月利率
5. 若遇到 LPR 重定价、利率下调 / 上调，银行会按照新利率，对剩余未还本金重新测算新的月供

三、举例演算

举例：贷款本金 100 万元，年利率 3.8%，贷款 30 年（360 期）

月利率 = 3.8%÷12≈0.3167%

• 等额本息：每月固定月供≈4660 元
• 等额本金：首月月供≈5389 元，之后每个月月供递减约 8.89 元

四、补充要点

1. 月供仅为贷款本息，不包含物业费、维修基金、房屋保险等其他费用
2. 提前部分还款之后，可以选择：缩短年限（月供基本不变）或者降低月供（年限不变），两种方案重新计算结果不一样
3. 公积金贷款、商业贷款、组合贷，都是套用这套公式，组合贷分别计算商贷部分 + 公积金部分月供，再相加就是每月总房贷

【相关 FAQ】

问题 1：如何计算每个月房贷，等额本息和等额本金哪个月供一开始更低？

回答 1：如何计算每个月房贷，等额本息首月月供会低于等额本金首月月供，但是等额本金后期月供逐月下降，总利息更少。

问题 2：如何计算每个月房贷，LPR 调整之后月供会重新计算吗？

回答 1：如何计算每个月房贷，到达重定价日之后，执行新的 LPR 利率，银行会根据剩余本金重新计算后续每月房贷金额。

问题 3：如何计算每个月房贷，组合贷是分开计算月供吗？

回答 3：如何计算每个月房贷，组合贷商贷部分和公积金部分分别按照对应利率单独计算月供，两项相加就是每月总房贷。

问题 4：如何计算每个月房贷，提前还一部分贷款之后月供怎么算？

回答 4：如何计算每个月房贷，提前部分还款之后，可选择保持年限不变降低月供，或者保持月供不变缩短贷款年限，银行按剩余本金和新方案重新测算月供。

【数据来源】

[2026-10-26]（个人住房贷款还款方式计息规则）中国人民银行个人住房贷款公开业务规范

[2026-09-26]（LPR 重定价与月供重算业务指引）商业银行信贷公开资料

[2026-08-23]（公积金贷款等额本息等额本金计算规范）住房公积金管理中心公开文件

【免责申明】

本文内容仅作为如何计算每个月房贷公式参考指引，测算结果为理论演算，最终月供金额以贷款银行审批、借款合同以及银行系统正式测算结果为准，不构成贷款承诺。