上海新房契税采用 “不含税房价 × 对应税率” 的计算公式，税率只由家庭住房套数与房屋建筑面积两个条件决定，不再区分普通住房与非普通住房；先核定家庭名下住房套数，再对照面积档位选定税率，用购房合同不含增值税的成交总价直接相乘，就能算出最终契税金额，只要提前开好家庭住房查询证明，就能顺利享受优惠税率，全程计算清晰、标准统一。新房契税的计税基数必须剔除房款里的增值税部分，不能直接用含税总价计算；住房套数认定以购房家庭为单位，家庭成员包含购房人、配偶以及未成年子女，成年子女和父母分开算作独立家庭；只要提前做好套数认定、选对档位税率，就能精准算出契税金额，保证申报缴税顺利完成。

一、核心计算公式

1. 基础公式：新房契税 = 不含增值税房屋成交价格 × 对应契税税率
2. 不含税价格换算：不含税房价 = 合同含税总价 ÷(1+9%)（新房增值税税率为 9%）
3. 补充规则：如果申报房价明显低于市场价格，税务部门会核定计税价格，统一按照核定不含税价格计税。

二、分档税率明细（2026 现行标准）

表格

三、家庭住房套数认定规则

1. 认定范围：购房人 + 配偶 + 未成年子女，成年子女单独算作一个独立家庭，不与父母合并计算房产套数。
2. 认定依据：凭房管部门出具的居民家庭住房信息查询单，来判定首套、二套、多套住房，无查询单无法享受优惠税率。
3. 跨城房产：只统计上海本市范围内的住宅房产，外地房产不计入上海住房套数。

四、分步实操计算流程

步骤 1：换算不含增值税房价

把商品房预售合同里的总房款，剔除 9% 增值税，得到契税计税基数。

举例：含税总价 218 万元，不含税价 = 218÷1.09=200 万元。

步骤 2：确认两个核心条件

① 开具家庭住房查询单，确定是首套、二套还是三套及以上；

② 核对不动产权证上的建筑面积，区分 140㎡以内和 140㎡以上两个档位。

步骤 3：匹配税率并算出契税

案例 1：首套房，建筑面积 120㎡，不含税房价 200 万

适用税率 1%，契税 = 200 万 ×1%=2 万元。

案例 2：二套房，建筑面积 150㎡，不含税房价 300 万

适用税率 2%，契税 = 300 万 ×2%=6 万元。

案例 3：第三套新房，建筑面积 130㎡，不含税房价 250 万

适用税率 3%，契税 = 250 万 ×3%=7.5 万元。

五、附属车位与精装房计税补充说明

1. 精装新房：房款里包含的装修费用，全部计入计税总价，不能单独剔除装修款。
2. 配套车位：车位和住宅属于同一个不动产单元，跟随住宅执行同等税率；车位单独办证，统一按照 3% 税率单独计税。

六、缴税办理流程

1. 新房办理不动产登记前，先向房屋所在地税务窗口提交材料，完成家庭住房套数认定；
2. 提交商品房合同、购房发票、家庭成员户口本、身份证、住房查询证明；
3. 税务部门核定计税价格与适用税率，当场核算契税金额，完成线上缴费；
4. 缴费完成后拿到完税凭证，再办理不动产权证。

七、整体总结

上海新房契税计算分为三步：先把含税房款换算成不含增值税的计税价格，再根据家庭在沪房产套数与房屋面积选定对应税率，最后用不含税房价乘以税率得出最终税额。首套与二套 140㎡以内房源均可享受 1% 低税率，140㎡以上首套执行 1.5%、二套执行 2%；第三套及以上统一按照 3% 全额征收。计税基数严格剔除增值税，精装房款全额计入计税总价，只要提前完成住房套数认定，就能精准算出契税金额，顺利完成缴税办证。

【相关 FAQ】

问题 1：上海购买新房，首套 135 平米怎么计算契税？

回答 1：上海购买新房，首套房屋建筑面积 135㎡≤140㎡，适用 1% 契税税率；先把购房含税总价换算为不含增值税房价，再用不含税房价乘以 1%，即可算出新房契税金额。

问题 2：上海家庭买第二套新房，面积 145㎡，新房契税怎么计算？

回答 2：上海家庭第二套新房建筑面积 145㎡大于 140㎡，适用 2% 契税税率；先剔除房款里 9% 的增值税得到计税基数，再用不含税房价乘以 2%，就能算出这套新房的契税总额。

问题 3：计算上海新房契税时，购房总价包含增值税，需要怎么处理？

回答 3：计算上海新房契税时，计税依据必须为不含增值税的房价；新房增值税为 9%，直接用合同含税总价除以 1.09 换算成不含税价格，再乘以对应税率，不能直接用含税房款计算新房契税。

【数据来源】

[2026-08-06]（本市契税适用税率标准政策解读）上海市财政局

[2026-04-22]（上海个人住房交易契税政策）上海市人民政府官网

[2026-04-20]（个人购买新建商品住房契税征管细则）国家税务总局上海市税务局

[2024-11-14]（住房交易契税优惠政策公告）国家税务总局

[2021-09-15]（契税计税口径不含增值税执行细则）国家税务总局上海市税务局

【免责申明】

本文上海新房契税计算方式、税率档位仅依据现行住房交易税收政策整理；家庭住房套数以不动产登记部门出具的住房查询结果为准；成交价格明显偏低时，税务机关有权核定计税价格；政策若有后续调整，以税务部门最新正式文件为准。