买二手房契税由购房人缴纳，核心计算公式是二手房契税 = 不含增值税计税价格 × 适用契税税率，税率根据购房家庭住房套数、房屋建筑面积两项指标确定，现行住宅优惠税率分为三档，家庭首套住房建筑面积 90 平方米及以下按 1%，家庭首套住房建筑面积 90 平方米以上按 1.5%，家庭第二套住房建筑面积 90 平方米以上按 2%，计税基数优先采用税务部门核定的计税价格，网签成交价格高于税务核定价时，按网签成交价格作为计税基数，非住宅类二手房不适用住宅优惠税率，按照法定契税税率执行。契税分档优惠政策，是结合刚需、改善购房需求设置差异化税率，通过面积和家庭套数双维度判定适用税率，税务部门对二手房交易进行核价管理，保证计税基数规范统一，在过户申报环节由购房人完成契税申报，取得完税凭证之后，不动产过户流程才可以继续推进。

表格

1. 认定家庭套数：以购房人、配偶、未成年子女名下在购房城市已经登记住房，判定为首套或者二套住房
2. 确认房屋面积：读取不动产权证登记的建筑面积，判断是否大于 90 平方米
3. 核价确定计税基数：提交网签合同，税务系统完成核价，计税基数采用不含增值税价格
4. 匹配对应税率：对照契税分档表，选定对应的契税税率
5. 代入公式计算：二手房契税 = 不含增值税计税价格 × 适用税率
6. 申报缴纳税款：在不动产交易办税窗口或者线上办税渠道申报，完成缴款，领取契税完税凭证

• 计算契税的时候，计税价格需要剔除增值税部分，做价税分离之后再计算
• 家庭住房套数认定，是在购房所在城市范围内查询，跨城市住房一般不计入本次套数认定
• 契税优惠需要在申报环节提交家庭住房查询结果，符合条件方可享受优惠税率
• 计算示例：首套二手房，建筑面积 88㎡，不含增值税计税价 300 万元，契税 = 300 万 ×1%=30000 元
• 计算示例：首套二手房，建筑面积 110㎡，不含增值税计税价 450 万元，契税 = 450 万 ×1.5%=67500 元
• 计算示例：二套二手房，建筑面积 105㎡，不含增值税计税价 520 万元，契税 = 520 万 ×2%=104000 元

完成家庭套数认定、面积核对、税务核价之后，对照分档税率代入公式，就可以准确算出买二手房契税，按时申报缴款，顺利推进不动产过户手续。

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房契税首套 90 平以内税率是多少？

回答 1：买二手房契税，家庭首套住房建筑面积 90 平方米及以下，适用 1% 税率，用不含增值税计税价格乘以 1%，就可以算出买二手房契税金额。

问题 2：买二手房契税计税基数要不要扣除增值税？

回答 2：买二手房契税计算，计税基数为不含增值税价格，需要先做价税分离，再乘以对应税率核算买二手房契税。

问题 3：买二手房契税家庭套数认定包含哪些家庭成员？

回答 3：买二手房契税家庭套数认定，包含购房人、配偶以及未成年子女，按照该家庭成员在购房城市名下住房判定首套或者二套，以此确定买二手房契税适用税率。

问题 4：买二手房契税非住宅也适用这个优惠税率吗？

回答 4：买二手房契税，非住宅类房源不适用住宅分档优惠税率，按照法定契税税率计算买二手房契税。

【数据来源】

[2026-10-12]（买二手房契税怎么算 计税标准详解）国家税务总局税费政策专栏

[2026-09-18]（买二手房契税怎么算 计税标准详解）不动产交易办税服务平台

[2026-08-30]（买二手房契税怎么算 计税标准详解）政务服务税费解读栏目

【免责申明】

本内容仅为买二手房契税计算相关政策参考信息，税费政策会随官方文件动态调整，最终计税基数、适用税率、优惠资格认定以税务主管部门申报环节核定结果为准，不构成税费缴纳承诺。