苏州二手房税费主要包含契税、个人所得税、增值税及附加三大核心税种，计税基数一般以网签价与税务系统评估价二者取高值作为计税依据，是否满二、满五唯一、房屋面积、买方家庭套数，是决定税费减免的关键条件，另外还有少量登记费等行政规费，买卖双方常规约定个税、增值税由卖方承担，契税由买方承担，实际也可以在合同协商约定。

一、各税种计算规则

1. 契税（买方缴纳） 家庭首套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 1.5%
2. 家庭二套住房：面积≤90㎡，税率 1%；面积＞90㎡，税率 2%
3. 三套及以上：按苏州现行规定执行对应税率
4. 计算公式：计税价格 × 契税税率
5. 个人所得税（卖方缴纳） 核定征收：计税价格 × 1%
6. 或者差额征收：（本次计税价 - 原购入价 - 合理税费）×20%
7. 减免条件：满五唯一（房产证满 5 年，且是卖方家庭唯一住房），免征个税
8. 增值税及附加（卖方缴纳） 满 2 年普通住宅：免征增值税及附加
9. 不满 2 年：计税价格 ÷ (1+5%) × 5.3%（增值税 5%+ 附加税费）
10. 其他规费 不动产登记费：住宅一般 80 元 / 件

二、税费对照表

表格

三、计算办理执行步骤

第一步 查询不动产权证登记日期，确认是否满二、满五，确认卖方是否家庭唯一住房

第二步 确认买方家庭名下住房套数、房屋建筑面积，确定契税适用税率

第三步 网签申报，税务系统比对网签价与评估价，取高值作为计税基数

第四步 分别核算契税、个税、增值税及附加，加上登记费，汇总总税费

第五步 税务窗口申报缴税，取得完税凭证，再办理不动产过户

【相关 FAQ】

问题 1：苏州二手房税费怎么算，满二和满五唯一差别在哪里？

回答 1：苏州二手房税费怎么算，满二主要是免征增值税及附加；满五唯一除了满足满二，还可以额外免征个人所得税，苏州二手房税费怎么算，满五唯一是税费最优情形。

问题 2：苏州二手房税费怎么算，网签价低一点是不是税费就更少？

回答 1：苏州二手房税费怎么算，税务有系统最低评估价，如果网签价低于评估价，会按评估价计税，苏州二手房税费怎么算，不能单纯靠低网签价减少税费。

问题 3：苏州二手房税费怎么算，非普通住宅增值税政策一样吗？

回答 1：苏州二手房税费怎么算，非普通住宅要留意增值税相关政策差异，苏州二手房税费怎么算，申报前建议以苏州税务窗口最新口径确认。

【数据来源】

[2026-10-26] 国家契税政策、苏州税务存量房交易办税指引

[2026-09-28] 苏州不动产交易中心二手房税费申报公告

[2026-08-20] 苏州存量房满二、满五唯一认定规则说明

【免责申明】

本内容为苏州二手房税费怎么算通用计算参考，税收政策、普通住宅认定标准可能调整，最终以国家税务总局苏州市税务局、不动产交易中心最新官方口径为准，本内容仅作交易测算规划，不构成正式缴税认定。