二手房交易个税，是二手房过户环节由税务部门征收的个人所得税，主流有两种计算方式，第一种是按房屋成交差额计税，也就是（本次转让收入 − 房屋原值 − 合理税费）×20%，第二种是按成交总价核定征收，也就是房屋计税价格 × 核定征收率，常见核定征收率大多为 1%，满足法定减免条件的二手房，可以享受个税免征，计税基数优先以税务系统评估价和网签价两者之中较高的数值作为计税依据，不是单纯按照买卖双方私下约定的合同价来核算，计算之前需要先确认房屋性质、持有年限、家庭住房套数、原始购房票据是否齐全，这些信息会直接决定选用哪一种计算公式以及是否符合免征资格。

差额计税方式适用场景，是原房主可以完整提供当初购房的发票、契税票等原始凭证，能够清晰证明房屋原值以及购房时产生的合理税费，合理税费包含原购房时缴纳的契税、贷款利息、装修合规费用、转让环节已经缴纳的相关税金等合规可扣除项目，凭证完整就可以选择差额 20% 的算法；核定征收方式，是原始购房凭证丢失，无法准确核算房屋原值，税务机关采用核定征收，直接用计税价格乘以固定征收率，操作更加简便。个税免征的核心条件是常说的满五唯一，也就是房屋产权证或者契税完税时间满五年，并且是卖方家庭名下唯一生活住房，满足该条件即可免征本次二手房交易个税。

表格

1. 确认起算时间：比对契税完税凭证填发日期、不动产权证登记日期，按照孰早原则认定房屋持有是否满五年。
2. 核验家庭住房套数：查询卖方家庭（夫妻双方 + 未成年子女）名下在本市住房登记情况，确认是否为唯一住房。
3. 确定计税基数：对比网签申报价格与税务系统存量房评估价，取二者较高值作为计税价格。
4. 判断计税模式：凭证齐全优先核算差额 20%，凭证缺失则采用核定征收。
5. 核算可扣除项目：整理原购房契税票据、银行贷款利息单据、合规装修票据、转让相关税费票据，作为差额计算的扣除项。
6. 得出最终税额：代入公式算出个税金额，若符合满五唯一，直接认定免征。

1. 房屋原值认定：商品房原值一般就是当初购房合同记载的购买价款；房改房、继承房、赠与房等特殊房屋，原值认定口径有单独规定，继承、赠与取得的房屋再次出售，差额计税的原值一般按照被继承人或者赠与人当初取得房屋的原值来确定。
2. 合理费用范围：合规装修费用扣除一般有上限要求，贷款利息需要提供银行出具的正式利息结算证明，票据不完整的项目不能纳入扣除。
3. 征收主体：个税法定纳税义务人为房屋出售方，实际交易当中买卖双方可以自行协商税费承担方式，在买卖合同里面约定清楚。
4. 计税价格动态：税务部门存量房评估价会定期更新，过户申报时以当期税务系统评估结果为准。

整体来看，二手房交易个税如何计算，核心就是区分差额 20% 与核定征收两种算法，同时判断是否满足满五唯一免征条件，办理过户前提前准备原始票据、提前核验满五唯一资格，就可以准确预判个税金额，让过户办税流程顺畅推进。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房交易个税如何计算，满五唯一是不是就不用交个税？

回答 1：二手房交易个税如何计算，满足满五唯一认定标准，符合税务免征政策，本次过户的二手房交易个税可以直接免征，不需要缴纳。

问题 2：二手房交易个税如何计算，原始购房发票丢了还能用差额 20% 吗？

回答 2：二手房交易个税如何计算，原始购房发票丢失无法核实房屋原值，一般不再适用差额 20% 计税，改为按计税价格乘以核定征收率来计算二手房交易个税。

问题 3：二手房交易个税如何计算，网签价低于评估价按哪个算？

回答 3：二手房交易个税如何计算，网签价和税务评估价取较高数值作为计税基数，再代入对应公式计算二手房交易个税。

问题 4：二手房交易个税如何计算，继承得来的房子再卖个税怎么算？

回答 4：二手房交易个税如何计算，继承房屋再次出售，差额计税时房屋原值沿用原产权人取得房屋时的原值，凭证不全也可以走核定征收，同时同样可以核验是否满足满五唯一来判断二手房交易个税是否免征。

【数据来源】

[2026-09-20]（二手房个人所得税计税口径更新说明）税务政务公开平台

[2026-07-15]（存量房交易个税差额与核定征收实操指引）不动产交易服务媒体

[2026-04-28]（满五唯一个税免征认定细则解读）房产财税资讯平台

【免责申明】

本文内容仅作为办税实操参考，各地存量房个税核定征收率、特殊房屋原值认定、满五唯一执行细则存在地区差异，最终税额以不动产登记中心税务窗口当期核算结果为准，不构成税务申报承诺。