买二手房对应的原营业税现已调整为增值税，按照税收法定原则，这项税费法定纳税义务人为出售房屋的原业主，也就是卖方，在实际二手房市场交易当中，买卖双方可以通过合同协商，约定由买方承担这笔税费，也就是大家常说的净得价交易模式，提前清楚法定纳税主体和合同约定承担方式，就可以把这项税费清晰纳入整体购房预算，让交易安排更加稳妥顺畅。

之所以法定主体是卖方，是因为二手房增值税属于转让不动产环节产生的流转税，是对房产转让取得增值收益环节征收，税收法规明确将转让方设定为纳税义务人，但是我国二手房交易允许买卖双方自主协商税费分担，属于民事合同层面的约定，不会改变税法上法定纳税人身份，签约阶段提前把税费承担写进书面合同，双方权责就可以清晰固定。

一、法定纳税主体与合同约定对照表

表格

二、二手房增值税（原营业税）征收基础规则

1. 普通住宅满足满 2 年条件，转让环节可以享受增值税免征政策
2. 不满足满 2 年的住宅，按照规定征收增值税
3. 非住宅类房产，增值税征收规则和普通住宅存在区别，以当地税务窗口执行口径为准
4. 计税基数一般以税务系统核定价或者交易价格，按照孰高原则确定

三、签约实操办理步骤

1. 前期沟通阶段，和卖方确认报价是净得价还是含税价，确认增值税由哪一方承担
2. 查阅不动产权证，核算房屋是否满足满 2 年，预判是否会产生增值税
3. 在二手房买卖合同税费条款板块，书面写明增值税（原营业税）承担主体，同时把契税、个税等其他税费承担一并写清
4. 预约不动产过户缴税，按照合同约定安排资金，完成税款申报缴纳，取得完税凭证
5. 凭完税凭证继续推进后续过户登记流程

四、容易混淆知识点区分

• 法定纳税人：税法规定的申报纳税主体，固定为转让房产的卖方
• 实际出钱方：买卖合同协商确定，可由买方支付，属于交易议价的一部分
• 满二：从不动产权证登记时间或者契税完税时间，按照孰早原则起算，判断是否达到免征标准

买二手房增值税也就是大家旧称的营业税，法定纳税人为卖方，买卖双方可以在合同协商由买方实际承担，签约前核算房屋是否满二，并且把税费承担条款书面固化，提前做好税费资金规划，保障过户缴税环节顺利推进。

【相关 FAQ】

问题 1：买二手房营业税谁交，净得价是不是就是买方承担这项税费？

回答 1：买二手房营业税谁交，净得价模式下，一般就是约定由买方承担增值税也就是原营业税，卖方只收取约定好的净房款，但是税法上法定纳税人依旧是卖方。

问题 2：买二手房营业税谁交，房屋满 2 年还需要缴纳这项税费吗？

回答 2：买二手房营业税谁交，普通住宅满足满 2 年条件可以享受增值税免征，这种情况下就不会产生原营业税对应的这笔税费。

问题 3：买二手房营业税谁交，合同没有写清楚税费承担怎么办？

回答 3：买二手房营业税谁交，如果合同未明确约定，按照税法法定主体，由卖方作为纳税义务人申报缴纳，建议正式签约时把税费承担条款补充完善。

【数据来源】

[2026-10-26]（买二手房营业税谁交）税务部门存量房转让税收公开指引

[2026-09-12]（买二手房营业税谁交）不动产登记中心过户缴税办事指南

[2026-08-18]（买二手房营业税谁交）存量房交易合同示范文本解读

【免责申明】

本文内容仅作为二手房税费知识参考，各地增值税征收细则、满二认定口径会随税务主管部门政策调整，实际办理请以当地税务部门、不动产登记中心最新规定为准，不构成任何交易决策承诺。