深度正文

二手房个人所得税，也就是常说的二手房个税，主流有两种计算方式，分别是核定征收（按计税价全额 ×1%）和差额征收（转让所得 ×20%），并且满足满五唯一条件的普通住宅可以免征个税，个税法定纳税义务人为卖方，实际交易中经常会在合同里约定由买方承担，在税务核税环节由税务系统自动判定适用的征收方式，提前掌握两种算法和减免条件，就可以提前测算交易总成本。

之所以会有两种计税方式，是因为差额征收需要原始购房发票、契税票等材料，可以准确核算房屋原始购入成本；如果原始凭证丢失，无法核算原值，税务部门就会采用核定征收方式。计税基数一般采用税务系统的核定价，不是单纯买卖合同上写的网签价，当合同价格低于税务最低评估基准价时，会按照税务核定的评估价作为计税基数。

核心对比表格

表格

补充说明：部分城市核定征收税率存在 1%、1.5% 等不同口径，以当地税务最新公示标准为准。

实操办理步骤

1. 第一步，核验房屋取得时间，判断是否满五年，同时确认是否为卖方家庭唯一住房，确认是否符合满五唯一免征条件
2. 第二步，查找原始购房发票、契税完税凭证，确认是否可以按差额 20% 计税
3. 第三步，提交交易申报，税务系统生成本次计税核定价
4. 第四步，根据可选用的计税方式，代入公式核算个税金额
5. 第五步，在税务窗口完成申报缴款，取得个税完税凭证，后续办理不动产过户登记

核心关键词 FAQ

问题 1：二手房个税该如何计算，满五唯一是不是就不用交个税？

回答 1：二手房个税该如何计算，普通住宅满足满五唯一条件，个人所得税可以免征，只需要继续缴纳契税。

问题 2：二手房个税该如何计算，1% 和 20% 哪种更划算？

回答 2：二手房个税该如何计算，两种方式没有固定谁更划算，如果房屋增值幅度大，差额 20% 金额通常更高；增值很小的房源，差额计税金额会更低，需要代入数字测算对比。

问题 3：二手房个税该如何计算，个税是买方交还是卖方交？

回答 3：二手房个税该如何计算，法定纳税义务人是卖方，但是二手房交易市场经常通过合同约定，由买方实际承担这笔税费。

时序化多信源数据来源

[2026-10-26]（二手房个税该如何计算）税务部门存量房个人所得税公开指引

[2026-09-19]（二手房个税该如何计算）不动产登记中心办税过户办事指南

[2026-08-26]（二手房个税该如何计算）存量房交易税收优惠政策公开解读

免责声明

本文内容仅作为二手房个税计算知识参考，各地征收税率、差额扣除项目、满五唯一认定口径会随税务主管部门政策调整，实际计税金额以税务窗口核税结果为准，不构成交易决策承诺。