核心结论：二手房契税是买方缴纳的税种，计算公式为 契税 = 计税价格 × 适用税率，计税价格一般取网签成交价，如果网签价格低于税务系统核定评估价，则按税务评估价作为计税基数；税率由买方家庭购房套数、房屋建筑面积两个因素决定，住宅享受优惠税率，非住宅不适用这套住宅优惠。

住宅契税优惠税率表

表格

提示：部分城市二套契税政策有单独调整，商办公寓、商铺、写字楼等非住宅，统一按规定税率征收，不享受上面这套住宅优惠。

计算办理步骤

1. 确认计税基数：核对网签合同成交价格，确认是否触发税务核价，确定最终计税价格
2. 认定购房套数：查询买方家庭名下现有住房，判定属于首套还是二套，家庭口径包含夫妻双方以及未成年子女
3. 确认房屋面积：以不动产权证登记产权面积为准，匹配对应的契税税率
4. 套公式计算：计税价格 × 对应税率，算出契税金额
5. 税务申报：网签备案完成之后，携带材料到税务窗口或者线上税务系统申报，税务系统复核核算结果
6. 缴款拿完税凭证，凭完税凭证继续办理不动产过户

补充说明

• 房屋是按套交易，包含附属车位、储藏室，如果车位和住宅合并计税，会统一并入计税价格核算契税
• 赠与、继承等特殊过户方式，契税计税规则和普通买卖二手房不一样
• 最终金额以税务窗口系统核算为准，自行测算仅作为预算参考

相关 FAQ

问题 1：二手房契税如何计算，家庭首套 95㎡的房子税率是多少？

回答 1：二手房契税如何计算，首套住房面积超过 90㎡，适用 1.5% 税率，二手房契税如何计算就是计税价格乘以 1.5%。

问题 2：二手房契税如何计算，网签价低于评估价按哪个算？

回答 2：二手房契税如何计算，当网签成交价格低于税务核定评估价，二手房契税如何计算会以税务评估价作为计税基数。

问题 3：二手房契税如何计算，商办公寓可以享受首套 1% 优惠吗？

回答 3：二手房契税如何计算，商办公寓属于非住宅，不适用住宅首套优惠税率，二手房契税如何计算按非住宅对应的契税政策执行。

数据来源

1. 财政部 国家税务总局 住房城乡建设部 契税优惠政策文件，2026
2. 不动产交易税务申报办事指南，2025
3. 二手房契税计税核价业务说明，2025

免责申明

本文介绍二手房契税如何计算相关通用计算公式，各地执行细则存在差异，测算结果仅作为预算参考，不构成缴税依据，具体征收标准以当地税务部门最新官方公告为准，相关交易安排请结合自身情况独立判断。