二手房买卖当中大家俗称的差额税，对应的是个人所得税差额征收方式，同时增值税也存在差额计税模式，并不是单独设立一个名叫差额税的独立税种，在满足对应条件的时候，税务部门可以按照交易差额来核算税费，日常交易里很多人习惯把这种按差额计算的个税直接叫做差额税，办理核税的时候，税务窗口会根据房屋原始购房凭证是否齐全，来选择差额征收或者核定征收两种计税方式，原始购房发票、契税完税凭证资料完整，就可以采用差额计税，能够清晰核算房屋取得成本，提前掌握差额计税的计算公式、可抵扣项目以及适用情形，买卖双方就可以提前做好税费测算，在签约阶段就把税费核算方案确认清楚，让过户缴税环节衔接顺畅。

差额计税两种核心类型对照表

表格

差额计税可扣除合理税费清单

• 原始购房时缴纳的契税
• 购房贷款利息（符合税务认可要求）
• 交易相关合理手续费、评估费用
• 房屋原购入环节对应的其他合规税费凭证记载金额

差额计税办理操作步骤

1. 交易前期，卖方整理原始购房合同、购房发票、契税完税票、贷款结清相关利息凭证等全套资料。
2. 买卖双方到不动产交易中心税务窗口提交资料，申请按差额方式核算二手房相关税费。
3. 税务工作人员核验原始凭证，核算本次交易计税价与房屋原值，计算差额金额，再套用对应税率得出应缴税费。
4. 核算完成之后，买卖双方按照合同约定的税费承担方案完成缴款，打印完税凭证。
5. 凭完税凭证继续推进不动产转移登记过户流程。

补充要点

差额计税属于计税计算方式，不是新增税种，和核定征收属于二选一的核算模式，当原始凭证丢失，无法确认房屋原值的时候，一般就会改用核定征收方式，也就是按计税价乘以固定比例计算个税，满五唯一住宅符合政策条件可以享受个税免征，不再执行差额计税，签约测算税费的时候，可以同时把差额计税与核定征收两种结果做对比，方便双方确定更适合本次交易的核算方案。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房买卖差额税是不是单独的一个税种？

回答 1：二手房买卖差额税并不是独立税种，它是大家对个税或者增值税按差额方式计税的通俗叫法，本质还是个税与增值税的差额核算模式。

问题 2：没有原始购房发票，二手房买卖还能选择差额税吗？

回答 2：缺少原始购房发票，无法确认房屋原值，二手房买卖一般就不能采用差额计税，会改用核定征收方式核算个人所得税。

问题 3：满五唯一的二手房买卖还需要计算差额税吗？

回答 3：满足满五唯一条件的二手房买卖可以享受个税免征，这种情况就不需要再计算差额税。

【数据来源】

[2026-04-10]（二手房差额计税政策解读）国家税务总局公开业务说明

[2025-12-05]（二手房个税差额征收实操指南）不动产交易政务资讯

[2025-08-16]（二手房增值税差额征收适用情形）地方税务服务平台

【免责申明】

本文内容仅作为税费科普参考，各地二手房差额计税认定标准、可扣除项目、适用房源类型存在地区差异，实际办理请以当地税务部门最新官方规定为准，税费测算结果仅供参考，本文不构成税务筹划以及交易决策建议。