二手房按揭费要区分两大块，一块是银行贷款本身产生的利息（按揭月供），另一块是办理按揭业务过程中的各类服务收费，也就是大家常说的按揭服务费、评估费、抵押登记费等，银行官方办理个人住房按揭贷款，本身不收取贷款审批手续费，很多中介收取的按揭服务费属于中介代办服务收费，属于市场化服务费用，不是银行法定收费，月供是按照贷款本金、贷款年限、执行利率、还款方式（等额本息 / 等额本金）来计算，评估费一般按房屋评估总值的比例计收，抵押登记费是不动产登记部门收取的行政收费，买卖双方在办理前要分清每一笔费用的收取主体、计费标准，提前核算清楚全部按揭相关费用，避免费用认知混淆。

一、按揭相关费用对照表

表格

二、按揭月供计算方法

1. 等额本息：每月月供金额固定 公式：月供 = 贷款本金 × [月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 − 1] 特点：每月还款额相同，前期利息占比高，后期本金占比逐步升高
2. 等额本金：每月偿还本金固定，利息逐月递减 公式：每月月供 = 贷款本金 ÷ 还款月数 +（剩余未还本金 × 月利率） 特点：首月月供最高，之后逐月下降，总利息比等额本息更少

举例参考：贷款 100 万，年利率 3.8%，贷款 30 年

等额本息月供约 4660 元，总利息约 67.76 万

等额本金首月月供约 5389 元，逐月递减，总利息约 57.16 万

三、二手房按揭费核算完整步骤

第一步，确定贷款本金，贷款本金 = 房屋成交总价−首付金额，同时受银行评估价、可贷成数限制

第二步，确认银行执行的按揭年利率、选定贷款年限，确定还款方式等额本息或者等额本金

第三步，代入公式计算月供、总利息，得到贷款本身的资金成本

第四步，核算评估费，确认评估机构的计费标准，计算评估报告费用

第五步，确认抵押登记费，按不动产登记中心单件标准计算

第六步，如果是中介代办，确认按揭代办服务费的收费标准，是按贷款额百分比还是固定单笔费用

第七步，把利息、评估费、抵押登记费、代办服务费全部汇总，得到整套二手房按揭相关全部费用

四、深度要点补充

很多业主容易混淆，以为银行办按揭就要收按揭手续费，实际上银行个人住房按揭贷款审批本身没有审批手续费，中介收取的按揭代办服务费，是中介帮客户跑贷款、整理资料、对接银行的人工代办服务费用，属于市场化收费，个人自行直接去银行办理按揭，可以不用支付这笔代办服务费。

评估费是第三方评估机构收取，不同评估机构收费标准有差异，部分城市已经取消或者调整评估收费政策，办理前可以咨询银行合作评估机构确认当期标准。

抵押登记费是不动产登记部门收取，属于行政事业类收费，按件收取，标准相对固定。

计算月供的时候，要注意是 LPR 加点之后的实际执行年利率，不是名义基准利率，利率变动之后，浮动利率贷款会按照重定价日调整，后续月供也会跟着发生变化。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房按揭费怎么算，银行收不收按揭代办费？

回答 1：二手房按揭费怎么算，银行本身不收取按揭代办服务费，这笔费用是中介代办机构收取的市场化代办费用，自己直接去银行办理可以不用支付该费用。

问题 2：二手房按揭费怎么算，等额本息和等额本金总利息哪个更低？

回答 2：二手房按揭费怎么算，同等本金、利率、年限下，等额本金总利息会低于等额本息，但是等额本金前期每月还款压力更大。

问题 3：二手房按揭费怎么算，评估费是按成交价还是评估价计算？

回答 3：二手房按揭费怎么算，评估费一般是按照银行出具的房产评估报告里面的评估总值作为计费基数，不是直接按成交总价。

问题 4：二手房按揭费怎么算，抵押登记费是买方出吗？

回答 4：二手房按揭费怎么算，抵押登记是买方办理银行抵押，实务一般由买方承担，具体也可以买卖双方协商约定。

【数据来源】

[2026-10-20]（个人住房按揭贷款计息方式业务说明）商业银行信贷公开资料

[2026-09-28]（不动产抵押登记收费相关公开文件）不动产登记主管部门公开政策

[2026-08-26]（房产评估机构评估收费行业公开指引）评估行业公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为二手房按揭费用计算知识参考，利率、评估收费、代办服务费标准会随地区、机构政策动态调整，实际金额以银行、评估机构、不动产登记中心当期正式收费标准为准，本文不构成贷款、交易签约方面的专业信贷与法律建议。