二手房契税是买方承担的税种，计税核心是看买方家庭住房套数、房屋建筑面积，执行现行住宅契税优惠税率，计税基数一般是网签成交价格，如果申报价格低于税务系统核定的基准评估价，税务部门会按照核定评估价作为计税基数，计算公式为：应纳契税 = 计税价格 × 适用税率，这套优惠政策只针对住宅类房屋，如果是非住宅（商铺、公寓、写字楼等），契税一般统一按 3% 征收，不享受首套二套面积优惠，办理过户的时候，在不动产联办税务窗口核税，系统会自动判定家庭套数，核算出契税金额，缴完契税取得契税完税凭证之后，才可以继续办理不动产过户登记。

一、住宅契税优惠税率对照表

表格

二、二手房契税核算完整步骤

第一步，确认房屋性质，区分是普通住宅还是商办非住宅，非住宅不适用上面首套二套优惠

第二步，查询买方家庭名下住房套数，以家庭为单位（夫妻 + 未成年子女），在购房所在行政区域的不动产登记系统查询住房套数认定

第三步，确认房屋产权登记建筑面积，核对不动产权证上面登记面积

第四步，确定计税价格，优先网签合同成交价，税务核价如果认定价格偏低，会采用税务评估基准价

第五步，对照上表选定适用税率，套用公式计算契税应缴金额

第六步，预约不动产税务联办窗口核税，提交身份证、户口本、婚姻证明、家庭住房查询结果、网签合同

第七步，完成缴款，领取契税完税凭证，进入后续过户环节

三、深度要点补充

家庭套数认定，是以购房所在市 / 区不动产登记系统内家庭名下已登记住宅套数，各地认定范围略有差别，部分城市是全市认定，办理之前可以提前开《家庭住房情况查询证明》。

契税纳税义务是在签订房屋权属转移合同当天产生，需要在规定申报期限内申报缴纳，逾期会产生相应滞纳金。

还有一点要区分，契税优惠只跟买方有关，和卖方房子满二、满五唯一没有关系，卖方满五唯一减免的是个人所得税，不要混淆两个税种。

如果是法定继承、夫妻更名这类特殊情形，符合政策可以享受契税减免，普通买卖二手房不适用这类减免政策。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房的契税是多少，首套 90 平以上契税是 1.5% 吗？

回答 1：二手房的契税是多少，买方首套住宅，建筑面积大于 90㎡，契税适用税率就是 1.5%，90㎡及以下首套是 1%。

问题 2：二手房的契税是多少，二套 90 平以上契税是 2% 吗？

回答 1：二手房的契税是多少，家庭第二套改善住宅，90㎡以上契税税率为 2%，90㎡及以下二套是 1%。

问题 3：二手房的契税是多少，公寓商办契税也是优惠税率吗？

回答 1：二手房的契税是多少，商办公寓属于非住宅，不享受首套二套面积优惠，契税一般统一按 3% 征收。

问题 4：二手房的契税是多少，契税是卖方交还是买方交？

回答 1：二手房的契税是多少，政策规定契税法定纳税义务人是买方，实务中买卖双方也可以协商约定最终由谁承担这笔费用。

【数据来源】

[2026-10-26]（住宅契税优惠政策公开文件）财政部 税务总局 住建部契税优惠相关政策

[2026-10-26]（存量房交易核税业务指引）税务主管部门公开业务资料

[2026-10-26]（家庭住房套数查询认定相关业务说明）不动产登记中心公开资料

【免责申明】

本文内容仅作为二手房契税知识参考，部分地区第三套税率、套数认定口径、特殊减免政策会存在差异，实际核税以房屋所在地税务窗口最新执行口径为准，本文不构成税务筹划、交易签约方面的专业税务建议。