二手房营业税在税收法定层面，纳税义务人是出售房屋的原产权人也就是卖方，因为这项税种是针对不动产转让取得的增值收益征收，征税对象是转让房产并取得收入的卖方。但是在实际二手房市场交易当中，买卖双方可以在房屋买卖合同里面进行协商约定，既可以约定由卖方自行承担，也可以约定转由买方承担这笔税费，只要合同条款是双方自愿协商达成，内容清晰明确，这份约定就具备合同约束力，办理过户的时候按照合同约定的主体完成税费缴纳即可。需要补充说明，现在原二手房营业税政策已经调整，现行对应的税种为增值税，很多老百姓日常口语仍然习惯沿用营业税这个旧叫法，查询和办理业务的时候可以重点区分历史营业税和现行增值税两套政策口径。

一、法定纳税主体与合同约定分担核心区分

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二、交易全流程办理步骤

1. 前期磋商阶段，买卖双方就房价、全部税费项目展开沟通，明确二手房营业税（现行增值税）最终由哪一方来承担，把分担方案写入交易意向或者居间协议。
2. 正式签署二手房买卖合同，在税费专项条款里面完整写明税费名称、承担方、计算口径、缴纳时点，文字表述尽量精准，避免模糊表述。
3. 准备过户申报材料，包含不动产权证、买卖双方身份证明、房屋原值凭证、购房发票、契税完税凭证等资料，用于核算税费计税基数。
4. 前往不动产登记中心或者税务联办窗口提交过户申报，按照合同约定确定的承担主体完成税费申报、核算、缴款，获取完税凭证。
5. 税费缴纳完成之后，继续推进不动产过户登记，领取新的不动产权证书，整套二手房交易税费分担流程闭环完成。

三、实操要点补充

• 协商分担的时候，建议同步把个税、契税、印花税等其他配套税费一并约定，方便整套交易成本统一核算。
• 房屋是否满足满年限、普通住宅或者非普通住宅认定标准，会直接影响这项税费是否可以享受减免，在确定承担方案之前可以提前核算减免之后的实际金额。
• 合同条款建议留存书面原件，后续办理贷款、过户、档案调取都可以作为有效依据。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房营业税法定是卖方交，能不能在合同里面改成买方承担？

回答 1：可以，税法上法定纳税义务人依旧是卖方，但是二手房营业税的实际经济成本可以通过合同约定由买方承担，属于买卖双方自愿的成本分摊安排，是二手房交易里很常见的操作方式。

问题 2：如果合同没有写二手房营业税由谁承担，应该怎么处理？

回答 2：如果合同没有专门约定二手房营业税的分担主体，按照法定口径，由出售房屋的卖方作为纳税义务人完成申报和缴纳，后续双方也可以补充签订书面补充协议，重新约定二手房营业税的承担方式。

问题 3：现在还有二手房营业税这个税种吗？

回答 3：目前原二手房营业税已经替换为不动产转让增值税，很多交易人员口语仍然叫做二手房营业税，办理业务时可以以税务窗口现行增值税政策作为核算依据，合同里写二手房营业税一般默认指代这项转让相关税费。

问题 4：买卖双方约定二手房营业税由买方承担，会影响过户吗？

回答 4：只要合同约定清晰、资料齐全，按照约定完成缴款，不会影响二手房正常过户，窗口认可双方自愿达成的税费分担书面约定。

【数据来源】

[2026-01-15]（二手房交易税费承担规则解读）国家税务总局公开政策解读

[2025-11-20]（存量房交易合同税费约定指引）住建部门不动产交易公开指引

【免责申明】

本文内容仅作为二手房营业税相关知识科普参考，各地存量房税收政策、减免认定标准存在地域差异，实际办理请以当地税务机关、不动产登记窗口最新正式规定以及交易合同约定为准，不构成交易决策的专业法律或者税务意见。