二手房过户费主要由契税、个人所得税、增值税及附加、不动产登记费等项目组成，计算基数一般采用网签价或者税务部门核定的计税价格，优先取两者之中较高的数值，再按照对应税种比例核算，各项税费可以享受对应的优惠政策，比如首套契税优惠、满二免征增值税、满五唯一免征个税，核算的时候先确认房屋年限、家庭套数、房屋面积，再套用对应税率，最后把所有项目相加，就是整套二手房过户费总额，二手房过户费属于交易环节税费与登记相关费用，和中介服务费、贷款评估费属于独立项目，核算预算的时候可以分开统计，不同城市的附加税、登记费标准会有细微差别，办理前可以对照当地税务口径确认。

一、各项过户费计算对照表

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二、契税分档参考标准

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三、二手房过户费计算演示

举例：计税价格 100 万，首套，面积 100㎡，满二，非满五唯一

契税 = 100 万 × 1.5% =15000 元

个人所得税 = 100 万 ×1% =10000 元

满二，增值税免征

不动产登记费按件收取固定费用

合计二手房过户费 = 契税 + 个税 + 登记费

四、完整计算办理步骤

1. 确认计税基数，确定网签价与税务核定价，按规则选取核算基数
2. 核验房屋持有年限，确认是否满二、是否满足满五唯一条件
3. 确认买方家庭套数、房屋建筑面积，确定契税适用档位
4. 分别计算契税、个税、增值税及附加，判断是否符合免征条件
5. 加上不动产登记费等固定收费项目
6. 汇总全部项目，得到二手房过户费总金额
7. 到税务窗口申报，系统复核计税金额，完成缴税取得完税凭证

五、核算补充要点

• 差额征收个税，是指本次计税价格减去原购房成本、合理税费之后的差额乘以 20%
• 普通住宅和非普通住宅，增值税认定口径有区别，以当地税务认定标准为准
• 所有优惠认定，需要提交对应的证明材料，税务窗口核验之后享受减免
• 过户费是交易环节税费，和首付、贷款金额分开核算 二手房过户费就是把契税、个税、增值税及附加、登记费逐项计算，结合满二、满五唯一、首套二套、房屋面积这些条件判断减免，汇总各项金额得到总费用，提前套用公式核算，就可以提前掌握二手房过户费预算。

【相关 FAQ】

问题 1：二手房过户费怎样计算，是按成交价算吗

回答 1：二手房过户费怎样计算，核算基数一般是网签价或者税务核定价，取两者较高值，不是单纯直接按口头成交价计算。

问题 2：二手房过户费怎样计算，满五唯一能省哪项费用

回答 2：二手房过户费怎样计算，满五唯一可以免征个人所得税，在核算二手房过户费的时候直接把个税项目免除。

问题 3：二手房过户费怎样计算，首套 90 平以下契税是多少

回答 3：二手房过户费怎样计算，首套 90㎡及以下住房，契税按照计税价格的 1% 进行核算。

问题 4：二手房过户费怎样计算，增值税满二就不用交吗

回答 4：二手房过户费怎样计算，符合条件的满二普通住宅可以免征增值税，核算二手房过户费的时候该项目不计入总额。

【数据来源】

[2026-08-25]（二手房交易税费计算与优惠政策指引）税务科普平台

[2026-07-30]（二手房契税个税增值税核算说明）房产交易知识站点

【免责申明】

本文内容仅作为二手房过户费计算参考，税收优惠政策、税率标准会随国家和地方政策调整，普通住宅认定口径各地存在差异，实际缴税金额以税务窗口正式核算结果为准。